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內容來自sina新聞

武漢房價跌至一年前水平

  全國10大城市上月房價均環比下跌,武漢降1.58%,位列第三。

   老板不給發工資

   混不下去瞭

  在河北石傢莊為某央企地產項目承包勞務的包工頭老陳,8月28日帶著數十名農民工兄弟回到湖北。在老陳看來,全國樓市都不太好,回湖北或許有機會。不過,令他始料未及的是,武漢的樓市也並不景氣,地產商的項目維護同樣捉襟見肘。

  無獨有偶,昨日8月全國百城住宅價格統計發佈,統計顯示,有74個城市住宅價格環比下跌,其中北京、上海等十大城市中,武漢新建住宅平均價格為8084元,環比下跌-1.58%,下跌幅度列在第三位。這也是武漢新建住宅價格連續第四個月下降。

  連續四個月下跌

  武漢房價降超300元

  "房價一直在跌,好在今年還沒有買房。"傢住漢口的葉女士準備今年在南湖買房,本來準備5月份付訂金的,但聽說房價跌瞭,就準備再看看。

  記者統計發現,今年四五月是武漢房價的一個"拐點"。今年前4個月,房價從每平方米8317元上漲到8401元後,就一直在下跌。5月至8月的均價分別為:8362元、8283元、8214元、8084元。同時,上月的房價也基本和去年同期持平。

  專傢表示,整體來看,8月房地產市場仍處於下行調整時期,後續市場演變仍需觀察宏觀與市場環境變化趨向。宏觀經濟在政府"微刺激"政策作用下逐漸企穩,但仍存下行風險。

  武漢某知名房地產公司銷售部經理郭桔介紹,該公司近兩個月銷售業績持平,"上月新房價格降瞭200元,這或是吸引顧客購買的重要因素。"

  今年下半年開局首月,北上廣深四大一線城市房價環比齊跌,其背後信號值得關註,這說明一線城市樓市已經進入深度調整的"新常態"。相較於以往的幾輪樓市調整,各方應以平常心來看待樓市"新常態"。中國樓市持續多年"高燒",需要擠出"泡沫"回歸理性發展的軌道,因此這輪調整持續時間比以往更長、調整也更劇烈。由此可見,江城房價已經進入快速下跌的通道。

  環比來看,8月十大城市主城區二手住宅平均價格下跌0.48%,跌幅較上月收窄0.35個百分點。十大城市中,武漢和成都環比上漲,天津環比與上月持平,其他城市均環比下跌。其中,武漢環比上漲0.98%。

   上月售房1.3萬套

六成來自限購松綁區

  武漢樓市上月成交住宅超過1.3萬套,與7月份基本持平,與6月的8000套相比,保持在房屋2胎?利息怎麼算較高水平。

  7月份,武漢部分區域限購"松綁",在經歷1個多月的醞釀期後,松綁區域的樓盤價格有所上漲,但未松綁區域的價格卻有所下調。

  8月份,武漢新增供應的房源,主要集中在限購松綁區域。

  從新增供應量看,8月武漢新上市房源不多,主要原因在於樓市"金九"在即,但大量新房集中在限購松綁區域,顯示這些區域樓盤,對消化市場積壓需求的欲望,明顯強於其他區域。

  從最終成交量看,江夏、黃陂等遠城區依然位於武漢前列,整個8月武漢1.3萬套銷量中,有六成來自限購松綁區域。

  黃瑜表示,供需方面,房企加大促銷力度,部分城市取消限購,刺激需求入市,短期市場成交回升。預計隨著"金九銀十"供應高峰的到來,房企在加大推盤力度的同時,合理定價、有效促銷將會吸引剛需入市,市場成交或將季節性環比回升。

  據瞭解,8月份武漢有不少樓盤下調報價,如武昌白沙洲、漢陽四新等限購區域。

  目前,業內普遍認為,松綁區域價格上調,仍屬於"試探性"調整。以均價去年就過萬的關山片為例,從去年底至今年6月,價格波動反而不大,在政策調整後,房價可能有一波"補漲"行情,但在房貸政策沒有任何變化的時期,開發商定價二胎房貸 二胎房貸條件也不會過度高估市場接受程度。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-02/07564419793.shtml
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超六成房企庫存增加 業內預計今年會加快跑量



  銷售壓力增大 房企料加快"跑量"

  在銀根收緊的情況下,浙江興潤置業資金鏈斷裂引發債務違約風波,讓業界對房企今年的資金風險格外關註。數據統計,截至4月1日,A股共有81傢房企公佈瞭2013年年報,庫存增加的企業占比超過六成。

  盡管去年是房地產(行情 專區)業的"豐收年",多數房企業績靚麗,但高杠桿、高負債和高資金成本所驅動的以債養債發展模式,使得房企債務風險越來越高。業內人士認為,新一輪高庫存下半年將至,加上不容樂觀的貨幣政策和銷售形勢,預計今年房企會加速跑量,房價松動或更普遍。

 新一輪高庫存將至

  由於房企年報中存貨數據比較籠統,並不能直接得到公眾最關心的庫存現房以及已取得預售證但暫未售出的期房的準確數據。業界一般以國傢統計局公佈的數據為依據來測算房地產庫存量。

  據國傢統計局數據,2013年末,全國商品房待售面積為4.9億平方米,同比增長35.2%,比2012年提高瞭8.2個百分點;而同年商品房銷售面積僅1.3億平方米,同比增長瞭17.3%,比2012年提高15.5個百分。2013年,房屋新開工面積20.12億平方米,增長13.5%;房屋竣工面積10.14億平方米,增長2.0%。

  蘭德咨詢總裁宋延慶認為,盡管連續兩年熱銷,但更大的潛在供應量和不容樂觀的銷售形勢,將會導致存貨量再次上升,而且增幅會很快,今年下半年或將迎來新一個庫存高峰。

  "房地產庫存量已經超過瞭2008年的水平,這是我預測房價漲幅在2014年將出現回落的主要原因。"華遠董事長任志強近日表示。

  81傢房企中,庫存上升的企業有51傢,占比達到62.9%。其中,大名城(行情 股吧 買賣點)增長66%,中航地產(行情 股吧 買賣點)增長39%,陸傢嘴(行情 股吧 買賣點)增長36%,均屬於大幅增長的企業。

  庫存增加並不是三四線城市的"專屬品"。事實上,一線城市真實的樓盤銷售並沒有外界想象的那麼火爆。以北京市場一些"熱銷"明星樓盤為例,北京住建委網簽數據顯示,"V7西園"去年8月23日、9月15日先後拿到全部預售證,截至今年3月11日,簽約套數比為39%。另外,"燕西華府"除二期沒有具體信息外,2011年10月1日開盤的一期、2012年1月1日開盤的三期、2013年6月2日開盤的四期網簽數據顯示,截至今年3月11日,簽約套數比分別是77%、65%、37%。

  不少房企負責人預計,存貨增多,銷售壓力增大,是房地產企業2014年所面臨的困境。而更為致命的是,2013年土地市場火熱,地價猛漲,多數房企高價拿地,若2014年下半年新一輪庫存高峰期到來,新增庫存將具有地價高、售價高的特點,銷售難度更大,這對房企的資金鏈安全非常不利。

  資金鏈風險將增大

  中國證券報記者翻閱81傢房企年報發現,由於去年銷售情況普遍良好,房企資金狀況略有好轉。81傢房企期末現金及現金等價物餘額總計2213.5億元,同比增長5.49%;平均資產負重劃區優點任何問題免費諮詢債率與上年基本持平,負債率低於60%的有29傢;60%-70%之間的有20傢;70%-80%的有23傢;超過80%的有9傢。

  相比去年,今年以來房地產市場的景氣度逐漸回落。國傢統計局發佈的2014年1-2月份全國房地產開發和銷售情況數據顯示,2014年1-2月份,全國房地產開發投資7956億元,同比名義增長19.3%,增速比去年全年回落0.5個百分點;商品房銷售面積10466萬平方米,同比下降0.1%;商品房銷售額7090億元,下降3.7%。

  這反映到部分城市樓市狀況,即一些樓盤降價促銷,引發樓市崩盤論甚囂塵上。宋延慶告訴中國證券報記者,近年來,大多數房地產企業在追求行業排名和高增長慣性驅使下,基本是以債養債的發展模式。興潤置業因資金鏈斷裂而引發的債務違約風波,讓很多人產生這樣的疑問:今年會不會有更多的企業出現資金鏈斷裂?

  宋延慶給出的答案是"會"。理由有三點:一是目前市場上商品房庫存量很大,潛在供應量更大,而今年的銷售形勢卻不容樂觀;二是為瞭控制信貸風險,金融機構已逐步收緊對開發貸款、經營性物業抵押貸款和個人按揭貸款;三是如果某些三四線城市出現降價潮,或某些中小房企出現資金危機,很有可能引發恐慌而快速蔓延。

  萬科董事長王石在3月28日召開的萬科2013年股東大會上表示,對中國房地產行業的未來持謹慎樂觀態度。任志強則在多個公開場合告誡房企,對今年形勢不要盲目樂觀。

  事實上,從房企2013年年報中可以測算,除去房企自籌資金外,房企的外部資金來源中,銷售定金及預收款占46.2%;來自銀行(行情 專區)貸款的比例占45.1%;房地產基金、信托、海外債券等其他資金僅占8.7%。"銷售回款和銀行貸款仍占大頭,而今年銀行貸款緊縮,且銷售情況不及去年,因此房企的資金鏈風險會增大。"宋延慶認為。

  "內生風險"越來越大

  不容樂觀的資金狀況,以及下半年或將到來的新一輪高庫存期,意味著今年可能是房地產市場風險較高的一年。而且,與前些年因外在調控所引發的風險不同,目前的市場運行風險更多是"內生風險",也就是地價越來越高、房價越來越高、以債養債發展模式等內因使風險累積越來越高。

  "市場好的時候,無論多麼嚴厲的調控,效果都不明顯;當現在調控放寬的時候,無論多麼小心地呵護著泡沫,也未必能如願。敏感的企業應該采取加快跑量、現金為王的策略,適當、適時降價是有必要的。"宋延慶說。繼杭州、南京等地有項目出現大幅降價後,北京、廣州、深圳等地也有項目跟進。

  不過,個別城市、個別項目的降價並不具有代表性,也並不意味著整個市場會出現大規模下降的危機,但多傢房地產研究機構預測,房價松動將在下半年更加普遍。

  華業地產(行情 股吧 買賣點)副總裁陳雲峰曾表示,"從今年前兩個月的銷售情況來看,今年的市場比我們預想的還要差,銷售節奏要跟著市場調整。"

  宋延慶也認為,在大范圍降價潮出現前,房企要進一步加快消化庫存,回籠資金。可能的話,力爭上半年完成全年銷售目標的60%以上,減輕下半年的銷售壓力。從北京、上海等一線城市推盤節奏來看,4月份供應量大增,且大部分平價入市,預計二季度會保持這種態勢,不少房企開始搶在上半年盡量多的回籠資金。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-02/08354032777.shtml
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郭英成回歸 孫宏斌或再受阻

←佳兆業董事會主席郭英成

↑融創中國董事長孫宏斌

深陷水深火熱中的佳兆業又有新進展。昨日,佳兆業發佈公告稱迎來創始人回歸。因在深圳遭遇鎖定盤源等風波,被迫於去年12月10日宣佈辭去董事會主席職務的佳兆業集團創始人郭英成,重新獲任成為佳兆業集團執行董事及董事會主席。

此前4月10日,佳兆業還公佈瞭一份融資協議,公告指出,為瞭繳納佳兆業與富德生命人壽(下稱“生命人壽”)合資開發的位於深圳大鵬新區商業地皮的土地出讓金,生命人壽旗下全資公司提供13

.7億元貸款,年息為12%。

佳兆業近來這一系列動作,引發業內人士揣測,現在原主強勢回歸,此前融創打算收購佳兆業的計劃或會遭遇阻滯。外界猜測融創會否尋求其他收購,公司暫未回應。

佳兆業的四月陽春

四月份,佳兆業似乎步入“春曉”期,境況有瞭好轉跡象。

佳兆業在昨日公佈的報告中指出,去年底被迫辭去董事會主席職務的佳兆業集團創始人郭英成,官復原位,再度成為佳兆業集團執行董事及董事會主席,即時生效,任職期限為三年。與此同時,負責城市更新業務的佳兆業置業發展有限公司總裁鄭毅,獲得瞭執行董事的委任。而原任的董事會聯席主席孫越南和葉列理被調任董事會副主席。

目前佳兆業股價為1 .56港元。在經歷去年底的斷崖式下跌後,目前佳兆業的股價有所回暖。這讓“抄底”進入的投資者如融創也多少頗有收益。

南都記者昨日聯系佳兆業公司,有內部人士認為現在信心回暖,公司具體的業務進展,也會一如既往公告透露。

而此前被冰封的深圳樓盤,亦有部分解凍。據佳兆業於4月9日發佈的公告,公司合共8個位於深圳的項目全部或部分解鎖並受司法查封,項目狀態從“房管局鎖定”變為“司法查封”。資料顯示,截至2015年4月7日,佳兆業仍有93515平方米建築面積被鎖定,合計受司法查封建築面積111833平方米。被司法查封的未售單位目前無法正常銷售。

可以說這一事件為佳兆業帶來瞭轉機。在房源解鎖後,作為佳兆業第二大股東的生命人壽,其旗下全資子公司富德資源為佳兆業輸血,投資13.77億元的貸款,年息為12%,用於支付此前佳兆業和生命人壽以54億元聯手投得深圳大鵬商業用地的餘款,以避免因延遲支付而遭遇延誤處罰。資料顯示,大鵬“巨無霸”地塊,占地近87萬平方米,是深圳自2001年土地建立招拍掛出讓制度以來面積最大的一幅。

房源解凍與生命人壽的註資都緩解瞭佳兆業債務重組的壓力,這次郭英成回歸似乎以為“癱瘓”的佳兆業將會活血重生。而之前作為佳兆業第二大股東的生命人壽曾不接受融創收購佳兆業49

.25%的股權。根據種種跡象,昨日不少業內人士分析,融創收購佳兆業將會困難重重。

截至昨日開盤,融創中國並未有停牌公告,一開盤,融創中國跌3.19%。

孫宏斌同意贖回選擇權條款

今年對孫宏斌來說仍然不容易。

早前融創收購綠城高潮起伏的房企大戲才剛剛落幕,“氣喘籲籲”的孫宏斌立馬又相中瞭岌岌可危的佳兆業,但其並購計劃屢受阻撓。

1月30日,融創中國董事長孫宏斌與佳兆業達成協議,將接手郭氏傢族所持佳兆業的股份。正式收購佳兆業的第一步棋,落在2月1日,孫宏斌出資23

.75億元收購佳兆業在上海的近30萬平方米的四個項目。

細讀條款不難發現,融創的收購存在的變數不小。在面對債務重組的重重壓力前,佳兆業竟在收購合約裡讓孫宏斌同意瞭一個贖回選擇權條款,規定賣方可以在簽署合約起12個月內,額外付出10%贖回這筆交易。那就意味著,意圖吞下佳兆業的孫宏斌,可能隨時將30萬平方米土地“吐”出來。

在2月6日融創中國與佳兆業集企業貸款屏東二胎年息團聯合公告中,融創中國以45 .52億港元的總價收購瞭佳兆業49

.25%的股權,每股作價1.8港元。但佳兆業第二大股東生命人壽已經向融創中國提出不可撤銷承諾,生命人壽表示不接受本次要約收購,保留佳兆業29.96%股份。

“就融創而言,可能會調整策略。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向南都記者表示,由於佳兆業管理層調整,公司在商業策略上也可能有變動,比如在股權收購上會降低預期值,不排除收購計劃變更的意願。

事實上,由於對佳兆業股權收購戰線拉得過長,融創也面臨投資者等各方面的壓力。隨著創始人郭英成強勢回歸,佳兆業的股權收購計劃很可能再生變數。如果真的買賣不成,融創也有望借股價的上漲賺一筆。

采寫:南都記者陳琳琳 實習生周俊安



新聞來源http://fs.house.sina.co基隆市中正土地貸款m.cn/news/2015-04-14/08445993544233754349393.shtml

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內容來自sina新聞

首倡者談以房養老:70年產權等擔心多犯不著房屋二胎

  "中國本來就有傢庭養老、社會養老等多種形式,現在剛說要給有房無子女老人多一個以房養老商業保險的選擇,沒想到把很多人給搞糊塗瞭,以為社保也不給、政府也不管,老人除抵押房屋就沒別的路瞭。"

  以房養老,就是一款個性化的小眾金融產品,用知名經濟學者馬光遠的話說:"這是個金融產品,不是社保產品。隻需金融部門放開即可,和養老無關。"

  上海七旬老人楊招娣沒有親生兒女,丈夫死後,她除有低保還有套小居房改房,老人該如何養老?

  在老齡化社會日益逼近的今天,楊招娣老人,隻是中國養老困局的一個小碎片,也是國內"以房養老"的首倡者孟曉蘇在微博裡舉的一個"科普"實例--"若租房 養老月租1500元加低保夠住養老院;若反向抵押每月1.5萬元並終生住房,再租出可多得1500元,但房子不能傳子女。老人該如何選擇呢?"

  顯然,租房與反向抵押,效果迥異,孟曉蘇試圖通過這個實例直觀闡述"反向抵押"的經濟優勢和社會價值,也就是說,如果老人有自己的房子,並有開發自有房子 的商業價值的意願,那麼,把房子抵押給保險公司,再由保險公司每月支付養老金,這種"以房養老"模式就值得選擇,在孟曉蘇看來,這比起靠低保不夠花、留著 租或者賣又有錢不敢花,收益顯然不言而喻。其實,這種養老模式在國外並不鮮見。但在國內,提出已然10年有餘,其間零星試點效果寥寥,正當前途未卜之時, 國務院一份文件出臺才算峰回路轉。

  一款個性化的小眾金融產品

  近日,國務院對外發佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,這是迄今為止我國層級最高、涉及部門最多、優惠政策最多的養老文件,當然,爭議也可能是最大 的,就是因為明確提出"作為金融養老、以房養老的方式之一,我國將試點開展老年人住房反向抵押養老保險"。在近兩年不斷傳出養老資金缺口較大、延遲退休等 憂慮信息的當口,又接收到"以房養老"的信息,讓人難免認為這又是在算計百姓的房子。盡管民政部副部長竇玉沛出面"辟謠":"在政府兜底的基礎上,'以房 養老'隻是市場化運作的一種高端化服務,是自願的、自主選擇的",但還是無法徹底打消公眾的疑慮--零星的試水效果不是不盡如人意嗎?以前少有人言的"以 房養老"究竟是餡餅,還是陷阱?大多數人知其一不知其二。

  孟曉蘇,這位國內"以房養老"的最早提出者,自然最有發言權瞭,最近頻頻出現在媒體上,還不時在微博裡為網友以及在他看來"一些不明白的人"釋疑解惑: "以房養老完全是自願投保,跟社保養老不同,不是後者的什麼升級"。"中國本來就有傢庭養老、社會養老等多種形式,現在剛說要給有房無子女老人多一個以房 養老商業保險的選擇,沒想到把很多人給搞糊塗瞭,以為社保也不給、政府也不管,老人除抵押房屋就沒別的路瞭。"

  執著"科普"和網友不斷擦出火藥味,孟曉蘇對此應早有心理準備。"以房養老"這些年一路磕磕絆絆,令他深知其間的阻力和障礙,並有著深刻的洞察與思考。回 到前文的楊招娣,有兩個細節值得註意:一個是如果放在10年前,孟曉蘇多半不會特意設定"沒有親生兒女"條件,但自2012年後,無子女傢庭或者失獨老人 成為他認為推行"以房養老"比較適合的人群,因為"占領道德高地"不會引發公眾太多抵觸;另外,以上海為例也很有講究,因為在他看來,房價較高、漲幅預期 穩定的城市才比較理想。這些都是在多年實踐中不斷"碰壁"換來的結論,也是他對未來國傢推行"以房養老"的穩妥建議。

  看得出來,以房養老,就是一款個性化的小眾金融產品,用知名經濟學者馬光遠的話說:"這是個金融產品,不是社保產品。隻需金融部門放開即可,和養老無關"。說白瞭,就是在政府兜底之外,引入金融資本介入養老事務的一款商業保險產品。

  房產商替保險商琢磨出的一個金點子

  提出"以房養老"時,孟曉蘇是中國最大的房地產商中國房地產開發集團公司總裁。可謂是,房產商替保險商琢磨出瞭一個金點子,按孟曉蘇的話說,"我要貢獻給保險業,貢獻給有房的老人","不是為瞭賺錢,隻是覺得金融產品需要不斷創新"。

  其實,這銀行 二胎房貸一設想的提出還與當時孟曉蘇的工作調動有關。1992年,孟曉蘇調至中房集團工作,1998年,組織上考慮將他調到一傢國有保險公司當總經理,當 時,那傢保險公司急需扭轉經營頹勢,於是,孟曉蘇開始提前進入角色,琢磨出瞭一個"以防養老"的方案,雖然此後調動並未成行,但卻促成瞭"以房養老"理論 框架的形成。2003年3月,他呈遞給剛當選總理不久的溫傢寶一份關於《建立"反向抵押貸款"的壽險服務》的建議稿得到批示。

  老齡化壓力,急需多樣化的養老模式,"以房養老"獲得瞭相關部門的支持。但好事多磨,在推動產品入市受阻後,2006年,孟曉蘇牽頭創辦幸福人壽保險,致 力於開發"住房反向抵押養老保險",但直到今天幸福人壽的主要保險業務中,仍然看不到"以房養老"的身影。而與此同時,南京、上海等地也零星啟動試點,卻 也成績慘淡:南京試水擱淺,上海6年6例......此情此景,固然與試點政策的設置保守有關,特別是,人們對這一新事物本身的道德正當性頗有非議,但孟曉蘇堅信 這隻是暫時的困難。其信心不免讓人想到那個著名的寓言:旅人在沙漠中迷瞭路,正在口渴難耐之時看到瞭半瓶水,一人哀嘆:"隻剩半瓶瞭。"另一人則驚喜道: "啊!還有半瓶!"

  當下國人比較普遍的觀念裡,養老無疑是政府的責任和義務。但一個客觀的問題在於,責任並不意味著大包大攬,這個責任其實隻是個兜底的責任。由於我國多年實 行低收入政策,絕大多數老年人沒有形成多少積蓄,隻能靠有限的退休金生活,除此之外,已難於找出更多、更好的辦法來保障老年人的生活,不過,不少老人手上 有較大價值的房產,這筆凝固資產如果能盤活,就完全可以解決"有房富人、現金窮人"這一數量龐大人群的養老問題。在商言商,惦念著"這筆凝固資產如何盤 活"的孟曉蘇,開出的辦法就是市場化的"以房養老"。

  其實,在養老問題上,"市長"有責自不待言,但向"市場"問路,也同樣是一個選擇項。北京大學國傢發展研究院院長周其仁就認為,養老問題不能壓到政府頭上,從全世界看,多數人都不靠政府養老,國傢隻是起一個兜底的作用。

  住房商品化的今天,住房具備居住和投資兩大屬性,那麼,開發出"以房養老"這一商業險種本身順理成章。除瞭前文提到的楊招娣,孟曉蘇常常用直觀的數據"推 銷"以房養老這一險種,不過,他同時也承認,因房產價值不同、老人需要不同、抵押方式不同,這種保險產品的月收益是不同的。還要說明的是,國內保險業尚無 相關業務,這些收益都是根據國外"抵押式以房養老"計算出來的,至於將來具體收益究竟幾何尚無法精確定論,但"以房養老"的實惠和好處毫無爭議。

  新事物的接受需要一個過程

  當常回傢看看都需要以法律的形式強制時,可以想象,中國式養老正面臨著怎樣的窘境。孟曉蘇自己也清楚"以房養老"推行起來很難,感嘆"創新不容易",特別 是有人以保險公司不待見、百姓也是反對多於贊成,由此認定這是一款買賣雙方都不需要的產品時,他以曾經親歷住房抵押貸款從最初的抵制到普及這一艱辛過程告 訴人們要有信心。

  當時,一開始讓老百姓借錢買,老百姓說我為什麼借錢買?銀行也說憑什麼借?不還錢怎麼辦?這看起來供需雙方都不需要,但經過兩頭做工作,用瞭三年時間最終 推動瞭居民住房抵押貸款在中國的實行,現在又輪到以房養老瞭。"有些東西在開始的時候,雖然好是好,但人們終究不懂得,這個時候,不知者不為過,需要的就 是要做這方面的工作。"

  還有人擔心70年產權怎麼辦?孟曉蘇的答案是"甩給保險公司不就完瞭",而且,物權法中有自動續期的規定;還有人擔心拆遷,其實,有瞭補償款,拿錢接著入 保險,還是贖回去,都是選擇項;還有說房價跌瞭咋辦,那就更不用擔心瞭,擔心的該是保險公司......在孟曉蘇看來,擔心的多是犯不著的,有些擔心是沒有必要 的。

  其實,當"以房養老"由國傢確定推動時,意味著定會出臺相應的配套措施"保駕護航",諸如一些法律和制度層面的路障,註定將不復存在。而且,以國外的經驗 看,"以房養老"有個天然的好處就是合理避稅,也許可以這麼說,當"以房養老"確定要來,遺產稅肯定要趕來"護駕"瞭。

  經歷過住房抵押貸款的那一輪反對聲,孟曉蘇對"以房養老"這一輪反對感到並不意外,"因為沒有這個東西,就不知道需不需要"。但他也強調,"以房養老"被 遷怒,"這裡面,與前段時間政府在養老問題上發出瞭一些很不適合的說法有關,比如延遲退休年齡、養老金短缺,現在一說'以房養老',難免讓人感覺是推卸責 任,老百姓的這種情緒值得註意,不是沒有原因的。"

  "保險業太官方化"



  才是難纏的阻力

  10餘年來,孟曉蘇扛著中國"以房養老"模式的首創者和推動者的頭銜,如果以結果論,"以房養老"可以說是推而不動、動而不前,孟曉蘇認為癥結是"保險業太官方化",所以"好心當瞭驢肝肺"。

  前些年,房價上漲,保險公司非說跌,等到房價漲起來之後,也沒有總結經驗又說明年會跌。明明一直在漲,卻一直都不做,錯失瞭一個很好的商業機遇,如果真的 是一個商業化機構,老板早把這些人炒瞭。在孟曉蘇看來,這就是缺乏市場化的結果。雖然保險業現在也很困難,但能混就混,不積極進取。

  不過,孟曉蘇也承認,保險公司隻有在房價穩中有升的情況下才願意做"以房養老"。這是市場的邏輯使然。像美國,近幾年房價下跌,保險公司不太願意做,"當 保險公司看跌的時候,怎麼敢做?錢又不是他自己的,都是保戶的。"而且,國外有的國傢,因為醫療條件好瞭,老人壽命延長,保險公司支付養老金相應多瞭就無 利可圖,加上本身有比較完善的養老保障體系,老百姓也不是很需要瞭,所以進展緩慢,最早推行"以房養老"的荷蘭就中途而廢。而在中國,老百姓隻有房、沒有 錢,社保水平低,這在孟曉蘇看來,"以房養老這一險種適合我國的國情","使擁有房產並願意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務"。本來,按最初 設想,這一商業險種並非針對所有老人,比如,由於房屋無法上市交易的政策原因使得農村老人自然被排除在外,而城市老人也起碼需要有自有房屋這一先決條件。 但走過10餘年的一路風風雨雨,孟曉蘇已經逐步將目標群鎖定在無繼承之虞的城市無子女傢庭和失獨傢庭身上。按照他的簡單推算,約占人口10%的無子女傢庭 和失獨傢庭中,除去一半農村老人,以及城市裡富有的不用抵押房子來養老和窮的沒房抵押的老人,剩下的大約3%,也就是讓60萬的孤寡老人極大地改善晚年生 活,這款產品就能從此立住腳,然後逐步擴大,孟曉蘇預計"以房養老不會再等10年"。

  孟曉蘇是個商人,他不回避"實行這一險種對於發展我國保險業的作用會很大"的產業因素,但站在百姓的角度,以房養老,一切還都是"紙上談兵",真正的擔 憂,或許有兩點,一是,政府究竟會兜怎樣的底,某種意義上,這個底的設置高低,決定著以房養老的市場大小,進而決定著選擇的自由度;二是,強勢的金融行業 一貫算計著個體百姓的口袋,以房養老會不會依然變著法算計?這些都需要時間的檢驗和認證。

  對話孟曉蘇



  應從無子女傢庭和"失獨傢庭"起步試點

  華商報:最近你在微博裡做以房養老的義務宣講人,其中不乏舌槍唇劍。

  孟曉蘇:我願意對話,但有人說我代表利益集團,我就不理他瞭,因為我代表的利益集團是誰,那就是老百姓,保障房的提議者,也是我。不能說幹過房地產,就是奸商,幹過保險公司,就是坑人的,況且,我提出這個的時候,還沒幹保險呢。

  華商報:房價看漲是以房養老的必要條件,但很多人現在確實對房價心存疑慮。

  孟曉蘇:我不空談誤國。原來很多人預言房價會跌,到頭來把大傢都耽誤瞭,我當時堅持房價不會跌,大傢就罵來罵去,但你看房價是不是漲瞭?本來保險公司就不想幹,能縮就縮,因為看不清楚會不會跌,10年都漲瞭10倍瞭,那未來10年漲一倍不行?兩倍不行?

  華商報:以房養老對於未來房價可能也有某些啟示?

  孟曉蘇:談不上。老人都已經過瞭買房的年齡,年輕人離養老還早著呢,說促進中年人買房,這興許可能。其實,這些年房價調控,我一直都在說調控反瞭,我主張調控淡化房價,房價本來就是個上漲的過程,怎麼降得下來?

  華商報:對推行"以房養老",有什麼建議。

  孟曉蘇:我認為試點應從以下方面啟動:

  1.組織保險業的人力與財力,對這項新的保險產品進行開發研究。在試點地域選擇上,應把2003年保監發124號文件所選擇的北京、上海、廣州等城市列入,還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩定的城市;

  2.在試點人群選擇上,可借鑒臺灣地區保險業從無子女傢庭開始進行反向抵押養老的經驗,首先從無子女傢庭和"失獨傢庭"起步開展這項試點,今後根據需要擴大到有願望的其他老人傢庭。

  3.由中國保監會、民政部並邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計,處理好抵押房屋的權屬關系;學取國外經驗,減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關稅費;降低保險機構有關稅負;建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂"長壽風險"等等。

  孟曉蘇

  經濟學博士,教授,享受國務院特殊津貼專傢。現任中國房地產開發集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席、匯力投資基金管理有限公司董事長。曾是1998年房改課題組組長,保障房建設最早提議人之一。(本文來源:華商報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-12/09302448206.shtml
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購買商鋪後遲遲無法收房 開發商稱業主可退房



  (記者楊京 實習生王雨軒)購買門面房後,卻碰上項目停工遲遲無法交房,大批業主心煩不已。據售樓部的工作人員稱,業主可以選擇現在退房,或等待開發商在月末拿出最終處理方案。【地產007:樂居新聞曝光臺】

  市民汪女士是武昌白沙洲大市場的一名商戶,2011年,她在盤龍城世紀風華樓盤購買瞭一間門面房,準備用作冷凍倉庫。按照合同的約定,交房時間應該在2012年12月。

  但等到交房的時間,汪女士發現,該處樓盤竟然已經停工。一年多來,汪女士多次向開發商詢問情況,但一直沒有得到明確答復。汪女士稱,最近外界風傳開發商資金鏈出現斷裂,此項目面臨爛尾,讓購買瞭商鋪的業主都頗為擔心。昨天上午,汪女士和40多位有同樣遭遇的市民一起來到售樓部,再次討要說法。

  售樓部的一名占姓工作人員告訴記者,該處樓盤的確在一年多前已經停工,但並不清楚具體的原因。目前,開發商方面正在對重啟該項目進行研究,到28日就會有明確結果。

  占先生稱,已經購房的商戶可以選擇現在退房,也可以等待28日的最終答復。昨天下午1點左右,到售樓部的業主陸續散去。據記者瞭解,絕大多數業主都不願意退房,決定繼續等待。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/07294004769.shtml
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三處不能再掉頭 原掉頭口東移500米

  中華東路東快路下道口至殘疾人職業技能培訓中心路段交通調整

  隨著振連路的開通和泉水居住區人口日益增加,由東快路北行進入中華東路的車輛日益增多,東快路北行方向中華路下道口早晚高峰期經常出現排隊現象。交警支隊對該路段交通將作出調整,通過增加機動車道、調整掉頭位置、增設隔離設施來提高通行效率,緩解交通擁堵。目前已開工,將於4月14日前完成全部調整。

 增加機動車道

  中華東路的東快路匝道至大連市殘疾人職業技能培訓中心門前路段,增加1排東行方向機動車道。在殘疾人職業技能培訓中心門前設置由東向西掉頭專用道,從而緩解東快路排隊現象,並提高中華東路東行的通行能力。

 調整掉頭位置土地二胎設定

  中華東路東行方向原有機動車掉頭口,距東快路二十高中下道口僅70米,經常有車輛由東快路匝道直接並道掉頭,造成局部交通擁堵。不僅影響東快路車輛,也阻礙中華路東行車輛行駛。調整後,該路口將被封閉,禁止車輛在此掉頭。允許掉頭位置設在該口500米處(殘聯門前中央隔離帶開口處)。交警部門將在原掉頭口設置隔離設施,並通過交通標志牌提醒駕駛人允許掉頭位置。

 龍畔金泉小區路口隻許左轉不許掉頭

  在龍畔金泉小區路口,由於東行左轉進入小區的車輛較多,此路口將被禁止東行車輛掉頭,隻允許車輛左轉進入小區,以避免掉頭車輛占用左轉信號燈。交警部門將對違法掉頭的車輛進行現場處理。

  另外,二十高中門前路段也將禁止東行車輛掉頭,以保證學生安全出行。沿線信號燈相位將根據通行順序的變化作出相應調整。 王立明 半島晨報、海力網記者嶽宇艷

  辦理二胎房貸銀行解放路昆明街至武昌街增左轉專用道

  解放路潮汐流現象明顯,晚高峰南行方向車流量較大

  在解放路交武昌街路口,由於南行左轉進入武昌街的車輛等燈占道,從而影響瞭解放路南行方向直行車輛的通行效率。交警部門在解放路昆明街至武昌街路段增加瞭1排左轉專用道,來緩解由於左轉車輛造成的交通擁堵,從而提高路口的通行效率。

  半島晨報、海力網記者嶽宇艷





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-11/07492683209.shtml

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內容來自sina新聞

降首付放開公積金免營業稅 房地產托市三箭齊發

本報訊(記者車莉)兩會後釋放出的信號令松綁二套房貸款政策的預期變為現實,昨日下午5時,央行、住建部、銀監會聯合下發通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭購二套房,最低首付款比例調整為不低於40%。

【百萬房子首付少付30萬 武漢樓市成交量或迎2成增幅】

【跑量仍是武漢樓市主旋律 百萬二套房首付少30萬】

【房地產托市政策三箭齊發】

同時,繳存職工傢庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調為20%;擁有一套住房並已結清貸款的傢庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。

融360金融搜索平臺分析師袁媛認為,兩會釋放出的信號令二套房貸松綁,這契合瞭中央支持自住及改善型住房需求的指示精神。實質上,二套房政策放松態勢從今年年初就開始,且二套房貸款政策差異化開始顯現,越來越多的銀行開始突破銀行2胎 銀行2胎房貸缺錢急用哪裡借錢首付比例及利率的限制,自行制定二套房貸款政策。

據融360最新統計數據顯示,截至目前,全國共有11個城市24傢銀行正在執行“個性化”的二套房貸款政策。“個性化”主要體現在部分銀行二套房首付比例及貸款利率打破瞭“首付六成以上(部分城市為七成)、利率不低於基準上浮10%”的規定,開始各自為政。

據悉,這也是央行4年來將二套房首付比例首次下調。2011年1月26日,國務院出臺新樓市調控政策,規定貸款購買第二套住房的傢庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

2013年11月,武漢發佈“漢七條”,提高二套房首付比例,人行武漢分行同期宣佈,武漢貸款購買二套房,首付比例從六成提至七成。

本報訊(記者車莉)財政部、國傢稅務總局30日聯合發佈消息,經國務院批準,我國將從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策,其中個人轉賣已購普通住房,免征營業稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

調整內容包括:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,財政部此次對營業稅全額征收的免征期,由過去的5年轉變為2年,這使得住房銷售市場得以活躍。使得很多改善性購房者的需求得到積極釋放,體現瞭住房市場金融財稅政策的優化,對於鼓勵市場成交以及市場信心提振是有利好的。

■市場分析

改善型需求將集中入市

記者馬振華

昨天聽聞改善型購房門檻大為降低的消息後,武昌中心城區一樓盤銷售負責人認為,接下來二胎利率試算怎麼貸款比較會過件,將很快形成半年來第二波改善型需求集中入市潮。

去年10月份取消限購、放松限貸後,被壓抑的改善型需求集中釋放,使得漢口、武昌主要的中心區樓盤出現熱銷。但是,由於這些住房總價都在上百萬,購買人群有限,很多有房貸在身的傢庭想換購大房子,首付仍要七成,要準備的首付款近百萬元,擋住瞭很多傢庭換房步伐,使購房潮過瞭兩個多月後消退。

上述樓盤銷售負責人表示,新政降低這類人群首付款三四十萬元,使換不起房的人現在有能力換房,促使他們集中入市沖高銷量。武漢新房成交量沖高的趨勢在3月份已經初步顯現,據統計,3月日均成交量高達600套左右,達到歷史峰值。

樓市政策連續放松

半年內持續瞭3年多的限購、限貸政策連續松綁,使一些購房者預期發生瞭變化。一傢排名前十的開發商有關人士表示,相比去年觀望氛圍濃,購房者擔心買瞭房後房價就跌,猶豫不出手情況,今年開年後,購房者出手速度明顯加快,該房企每天都有10套左右的成交量,成交形勢不錯,此次樓市利好政策出臺,銷量有望再上升。

在本地一傢網站最新對購房者的調查顯示,有八成參與調查者表示有合適房子就出手,主要原因是後期房價漲的可能比跌的可能更大。

國內知名房產專傢楊紅旭今年年初就預測二季度房價走勢將現逆轉,昨天,他表示,現在買房時機到瞭。

房價漲跌房企有分歧

武漢樓市後期房價是延續去年平穩態勢,還是會出現上漲?昨天,開發商的判斷並不一致。光谷一開發商表示,片區競爭激烈,雖然今年成交量比去年有所提升,但是去庫存的壓力仍很大,趁著後市政策利好機會,下一季度首要任務仍是跑量,而不是漲價。

武昌一進入尾盤的開發商表示,後期銷售壓力不大,在政策利好下,下一階段準備嘗試將一部分銷量比較好的房源適當提價,試探行情。

武漢知名房產專傢李國政表示,今後幾年武漢每年開通一條地鐵,城建、產業、人口仍有提升空間,但庫存及供應量也相當可觀,在這些綜合因素的影響下,可以預計,在新政助推下,武漢樓市去庫存將加速,三環線以內整體市場上半年實現回穩,不排除有項目開始借地鐵政策等利好漲價,整個武漢市場也有望迎來貨真價實的“金三銀四紅五月”。

制圖 劉巖

■政策解讀

釋放普通傢庭換房購房需求

記者馬振華

影響一:商貸買二套新房首付可降30萬元以上

目前武漢三環內改善型的大戶型總價普遍都超過100萬元,按照以前二套房政策,首付需要70萬元,現在則40萬元即可。這意味著至少首付可少交30萬元,這對於“工薪傢庭”來說,相當於可以少付3年的總收入。

某研究機構認為,此政策讓普通傢庭換房購房得到釋放,對以改善需求為主的中高端住宅銷售都是利好。

影響二:買房齡3—5年二手房可少交數萬元營業稅

原來二手房交易要滿5年才能免交營業稅,現在滿2年就可以免交,這使得房產證在2—5年間的房子大幅減少營業稅。目前,漢口三環內最便宜房子價格要8500元/平方米,以85平方米來算,總價為72.25萬元。如果房產證滿3年,按照以前交5.7%的營業稅費用要4萬多元,現在則免交營業稅。由於武漢二手房交易所有稅費都由買方負擔,因此相當於節約瞭4萬多元。

某研究機構認為,此政策降低交易稅費,增加二手房市場流通,對於改善性傢庭“賣舊換新”是利好,可促進二手房交易。

影響三:公貸買90平方米以上首套房首付降數萬元

此前,武漢市用公積金貸款買房,如果是90平方米以下首套房,可以首付二成,超過90平方米就要首付三成。新政規定公貸首套房最低首付比例為二成,這意味著買90平方米以上的首套房首付款可以降一成。以後湖9000元/平方米均價,常見的93平方米兩房或者小三房來算,首付就可以少付8萬多元。

影響四:公貸二套房首付降低 武漢購房者受惠不多

此前,公積金對於已經結清貸款二次公貸購房的,要求首付比例最低30%,貸款最高比例不得超過房屋總價的40%,並且如果現有住房超過140平方米以上,買二套房禁貸。新政規定二套房公貸最低首付比例為30%,並且沒有涉及現有住房面積,放松瞭現有住房面積140平方米以上的傢庭二次公貸買房。

某研究機構認為,雖然公貸二套房首付降低,但從整體來看,武漢購房者受惠不多,因為武漢二套房公積金可貸額度與賬戶餘額有關,餘額越多二套房可貸額越多。一般首套房都用瞭上十萬的公積金,賬戶餘額不多,因此二套房事實上可貸額度並不多,多數二套房首付款依然要在五成以上。

■股市反應

新政刺激

地產大升 十股漲停

昨日,央行等三部委下發通知,降低二套房首付比例。英大證券首席經濟學傢李大霄表示,有利於房地產市場的健康穩定發展,利好股市及房地產股票。

昨日,地產板塊午後強勢拉升,截至收盤時,板塊平均上漲3.79%。個股方面,天房發展、深深房A、保利地產、金科股份、中天城投、招商地產、榮安地產、香江控股、國興地產、中關村漲停。招保萬金方面,除招商地產、保利地產漲停外,萬科A上漲6.67%,金地集團大漲6.94%。

分析人士表示,昨日新政以及此前的一系列政策微調,市場彌漫“救市”信號。2月10日央行發佈的四季度貨幣政策報告中,中國央行放棄瞭此前“堅決抑制投機投資性購房需求”的措辭,這可能意味著房地產政策將會進一步放松。

中信建投指出,借政策暖風,近期地產股重回市場關註焦點。在當前時點,再次提示投資者地產股的上車機遇。

(記者王大千)



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/07395988454293018295718.shtml

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內容來自sina新聞

房企被曝拖欠3.8萬億增值稅 專傢稱合法不合理

  24日,媒體報道稱2005年至2012年的8年間,房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元引起軒然大波,涉事房企25日紛紛發佈公告表示,已按規定預繳土地增值稅,欠繳一說純屬"誤解"。

  "欠繳"土地增值稅一事已引起相關主管部門註意。接受《經濟參考報》記者采訪的多個主管部門均表示,正在開會商討相關事宜。

  對此,專傢認為,土地增值稅"欠繳"數目雖不會有3.8萬億元這樣驚人,但的確存在。一方面,部分房企利用稅制政策偷、漏稅或不及時繳納,另一 方面,存在地方執行者因地方利益主動選擇"不收稅"。這樣一來,地方政府"放水養魚",開發商"合法"鉆空子,難免失去瞭該政策防止暴利的初衷。

 辯解



  房企回應"欠繳"之說系誤讀

  近日,有媒體曝出,在對國內知名的45傢上市房地產公司的企業年報進行分析後發現,2005年至2012年的8年間,全國房企應交土地增值稅4 .6萬億元,而國傢征收到的土地增值稅僅為8000億元,這意味著,未交土地增值稅總額超過3.8萬億元。

  對此,多傢房企給予回應,表示報道有"誤解"。萬科公開回應表示,萬科一貫堅持守法經營、照章納稅。2012年,萬科總納稅額211億元,其中土地增值稅52.8億元。萬科稱媒體報道應該是源於誤解,是把會計上的"預提"理解為瞭企業的"現時納稅義務"。

  招商地產董事會秘書劉寧在接受媒體采訪時也表示,之所以有沒有繳納的稅,是因為尚沒有達到繳納的條件。"年報上的土地增值稅隻是計提,實際該繳 多少要項目賣完後清算時才能繳稅,因此會有一定的延後。"劉寧強調,這並非招商地產一傢特例,而是全行業通行的做法,且稅務局盯得也很緊,各傢企業都不會 在此事上有閃失和貓膩。

  對此,北京高策房地產顧問公司董事長李國平在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳,按項 目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。因此,在未達到稅法規定的結算條件時,開發商不繳納,並不違背稅法,所以不能認為是拖欠。

  "土地增值稅,是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。"中國財稅法學研究會會長劉劍文告訴《經濟參考報》記者。

  據瞭解,我國當前土地增值稅實行四級超額累進稅率,對土地增值率高的多征,增值率低的少征,無增值的不征。房地產企業建設普通住宅出售的,增值 額未超過扣除金額20%的,免征土地增值稅。增值額大於20%未超過50%的部分,稅率為30%,增值額超過200%的部分,則要按60%的稅率進行征 稅。

  而納稅征繳方式,則分為按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳部分稅款,按項目進度和完成的條件進行最終清算兩部分。

  早在2010年,國稅總局就曾下發通知指出:除保障性住房外,東部地區省份預征率不得低於2%,中部和東北地區省份不得低於1.5%,西部地區省份不得低於1%,各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。

  CRIC研究中心研究員朱一鳴介紹,土地增值稅的清算條件包括:房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工房屋二胎 當鋪房屋二胎利息決算房地產開發項目的;直 接轉讓土地使用權的。此外,稅法還規定,對已竣工驗收的房地產開發項目占整個項目可售建築面積的比例在85%以上,以及取得銷售(預售)許可證滿三年仍未 銷售完畢的項目,稅務機關可以要求開發企業清算土地增值稅。

  "達到結算條件時,項目會重新進行結算,並根據實際結算調整預算情況。有的項目在結算時會提高實際上交的數額,有的則會因預算成本車子二胎增貸利率多少免費諮詢試算的增加而減少 土增稅的繳納數額,甚至有可能實際上應交數小於已經預繳的土增稅,因此在稅法中有明確的規定為'多退少補'。"中國房地產學會副會長陳國強表示。

  放水

  地方政府怠於催繳

  按照華遠地產董事長任志強的說法,不是我欠稅不交,而是時間未到。對此,多位接受《經濟參考報》記者采訪的專傢認為任志強的表態不無道理。

  "事實本身的確屬於'合法不合理'。"中國房地產學會陳國強表示,在未達到稅法規定的結算條件時,開發商不繳納,並不違背稅法,所以不能認為是 拖欠。但不排除項目公司利用稅法中的規定拖延應結算的條件,如將預售的條件結點拖後,大項目分別領取預售證,等待現房或準現房時才開始銷售等,遲繳、緩繳 土地增值稅。

  值得註意的是,陳國強同時指出,除房企故意遲繳土地增值稅外,還存在地方政府主動放水嫌疑。

  在接受記者采訪的部分地稅工作人員表示,土地增值稅這個稅種執行時確實不太嚴格,有時有些地方政府就不收瞭。

  地稅系統的工作人員表示,雖然按照政策規定,現行的土地增值執行預繳-清算的方式,但實際上很多隻是簡單預繳一部分"就沒有然後瞭"。開發商沒有主動繳交,地方政府一般也不催繳,都揣著明白裝糊塗。

  上述人士表示,對於地方政府而言,涉及土地方面的稅費眾多,而最重頭的是土地出讓金,如果在土地增值稅等其他方面把開發商"脖子"卡得太緊,勢 必影響地方土地財政,而且第一年收得太多,會把第二年的任務沖高。而一旦到瞭地區財政緊張或者年底稅收任務缺口很大時,地方政府就收緊催繳,以完成任務。

  "對於開發商而言,能夠少交自然少交,政府不催繳也不交。這部分錢就可挪用到新項目開發,緩解資金緊張。"該人士說。

  對此,朱一鳴表示:"土地增值稅類似於資本利得稅,其初衷是防止暴利引發更大的房地產泡沫,對開發商的高額利益進行調整。"據專傢測算,房地產項目毛利率隻要達到34.63%以上,都需繳納土地增值稅。

  "但這樣一個本來規定明確、很嚴肅的稅收政策便成瞭地方政府和開發商的松緊緩沖區,地方政府'放水養魚',開發商'合法'鉆空子。"一位業內人士指出。

 建議



  完善稅制改革與征收條件

  針對土地增值稅"欠繳"之辯,劉劍文認為是否存在開發商有意拖延清算,需要通過調研、拿到證據,才可以做出更客觀公正的評價。但他認為,如果有 的房地產企業在項目完成後還拖延繳納稅款,是其在變相的、無償的使用稅款。"地方稅務部門加強房地產企業土地增值稅的檢查和清理很有必要"。

  朱一鳴也指出,房企土地增值稅"欠繳"部分每拖一年,對毛利較高的房企會有極大好處。一方面可以緩解資金鏈,另一方面由於從利潤中已經劃出,因此可以減少企業所得稅納稅部分。

  朱一鳴表示,作為上市公司,房企計提部分應有固定賬戶進行監管,但由於屬於企業內部,資金使用方向難辨。"因此,應加強對房企計提賬戶的監管"。

  朱一鳴還提出,可以提高企業預繳稅率。對此,劉劍文認為提高預繳稅率可以作為一個選項。"不過預繳的時候項目畢竟還沒有完成,開發商是否有足夠的資金承擔稅款?我們既要考慮國傢的稅款,也要考慮開發商經濟上的承擔能力"。

  還有專傢指出,可以按照實際銷售進度多設置繳稅檔位。專傢表示,重新審視清算條件是否可以有所改進和細化是一個方面,另一方面,稅務機關可以按照實際的銷售進度來清繳稅款。

  專傢建議,可以按照銷售進度多設繳稅檔位,稅務機關可以根據銷售情況及時跟進,避免房企拖著不清算。比如房子已經銷售瞭60%,就應該在這個檔位設定一個繳稅比例。如果開盤的時候預繳一筆,就置之腦後,一直等最後再清算,容易造成"欠繳"。

  中山大學財稅系主任林江等專傢則表示,應完善稅制改革與征收條件。"十八屆三中全會提出完善房地產稅改革,不僅僅是公眾關註的房產稅,而是涉及整個房地產領域稅費的厘清和完善,類似土地增值稅這樣的稅種也需要在征收額度、繳納方式方面進行改革,更好完成制定初衷"。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/08392510655.shtml
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青島等15城市首批換發 不動產權證

??《不動產登記建地貸款新北貢寮建地貸款暫行條例》將於3月1日正式施行,國土資源部26日上午公佈瞭《不動產權證書》、《不動產登記證明》的樣本。

??按照新規,3月1日起,全面啟用統一的不動產登記薄證樣式。包括集體土地、房屋建築所有權等信託貸款在內的10類不動產將在全國范圍內進行統一登記,並將在青島、成都、廣州、杭州、廈門、濟南、武漢等15個城市首批實施。新證啟用後,以前的薄證繼續有效,新證按照不變不換的原則,不能要求當事人強制更換,小產權房不會發證。

??據瞭解,新的“不動產權證”和現在居民手握的“房產證”有一定差異。“不動產權證”的外頁除瞭印有中華人民共和國不動產權證外,在其右上角還寫有不動產登記抵押權、異地登記、查封登記等登記類型。內頁內容規定瞭權利人、證件種類、證件號、共有情況、權利人類型、登記原因、使用期限、取得價格。“房產證”的外頁隻寫有中華人民共和國房屋所有產權證,並無其他內容。兩者對比得知,不動產權證”“ 比房產證產權內容更詳細,不動產權證”“ 對使用年限進行瞭明確規定,明確瞭“起和止日期”和房屋取得價格,讓交易透明化、明確化。

??此外,“小產權房”不會“洗白”,針對城鄉社會普遍關心的“小產權房”問題,據瞭解,不動產登記是依法保護不動產所有人權利的法律行動,不會登記任何不合法的東西。現行法律法規明確,世界普遍實施土地用管制,所以“小產權房”不會予以登記。

??據業內人士分析,不動產登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”。而對於大部分購房者而言,更為關心的就是不動產登記之後,是否意味著房產稅開征?會否讓自己面臨高額稅費? 盡管相關部門已經明確,不動產登記與房產稅開征沒有必然的聯系。但是,從長遠來看,不動產登記對房地產投資的抑制作用是毋庸置疑的。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-27/08365976872335335288425.shtml

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年末土地市場迎來交易高峰 供應大增或助穩房價

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  11月CPI同比上漲3.0% 居住類價格同比漲2.6%

  國傢統計局10日發佈的"2013年1~11月份全國房地產開發和銷售情況"顯示,在各地樓市調控日益加碼的背景下,全國商品住宅的銷售增速持續回落。而年末土地市場卻在龍頭開發商的引領下,迎來交易高峰。

  專傢認為,土地供應大幅增加和房企資金的充足,將使年末土地市場持續火熱。與此同時,隨著開發商將拿到的土地投入建設,住房供給也會大大增加,長遠來看,將有利於穩定房價上漲預期。

  調控升級增加購房成本

  國傢統計局數據顯示,2013年1~11月份,全國商品住宅銷售面積98871萬平方米,同比增長21.3%,增速比1~10月份回落1個百分點;住宅銷售額58689億元,同比增長31.1%,增速比1~10月份回落1.5個百分點。

  克而瑞研究中心指出,商品住宅銷售面積和銷售額增速的雙雙回落表明,隨著"金九銀十"的完美收官,樓市成交將逐漸步入平淡期。

  此外,近期主要城市相繼收緊瞭"限購限貸"政策,市場觀望情緒也有所加重。在北、上、廣、深樓市調控相繼加碼後,二、三線城市正陸續跟進,目前已有17個城市公佈調控新政策。多個二線城市新政策強調瞭預售證管控,調高瞭二套房首付比例,收緊瞭非本地戶籍居民購房條件等。

  新政策出臺後,各地樓市成交量出現明顯差異。據中原集團研究中心監測,11月40城市新房成交量微跌1.4%。其中一、二線城市均有5%左右的跌幅。以上海為例,"滬七條"出臺前5周周均成交量達36萬平方米,政策出臺後的兩周則分別降至26萬平方米和27萬平方米。

  中原集團研究中心認為,調控升級將在一定程度上增加購房成本並延緩部分置業需求,進而對市場預期產生影響。12月全國住宅成交量或將繼續下滑。

   土地市場成交價款猛增三成

  臨近年末,全國土地市場迎來出讓高峰,開發商拿地熱情高漲,各地"地王"頻頻冒頭。各城市的成交面積和土地出讓金額也隨之水漲船高。

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  國傢統計局數據顯示,1~11月份,房地產開發企業土地購置面積34773萬平方米,同比增長9.9%,而1~10月份則為下降3.6%;土地成交價款8669億元,增長31.5%,增速比1~10月份提高19.8個百分點。

  11月下旬,北京市朝陽區東壩南區地塊被恒大地產以51.35億元收入囊中,刷新年內北京總價地王紀錄;11月底,永泰控股子公司以11.04億元摘下上海市黃浦區淮海中路一地塊,樓板價42821元/平方米,溢價47%,上海單價地王再度易主。

  據CRIC監測數據顯示,2013年前11個月,一線城市土地成交總面積同比全面上漲,其中,北京和廣州的土地成交量分別為1664.24萬平方米和1365.14萬平方米,同比漲幅均在150%左右;二線城市土地總成交面積同比上漲30%;三、四線城市成交量也上漲超過兩成。

  成交金額方面,一線城市為5897.19億元,同比上漲幅度高達211%。其中上海成交金額最高,為1788.61億元,同比上漲243%;北京以1588.15億元的成交金額居第二,較去年同期上漲幅度達236%,廣州和深圳的成交金額同比去年也有明顯上漲。二線城市成交金額同比上漲72%,三線城市則同比上漲26%。

  地市翹尾收官已成定局

  專傢認為,近期土地市場持續火熱的原因是:一方面,年末各地土地供應大幅增加;另一方面,多傢標桿房企年度銷售目標完成情況良好,資金相對充足,因而積極入市購地補倉。而隨著開發商將拿到的土地投入建設,住房供給將大大增加,從而穩定房價。

  數據顯示,1~11月份,房地產開發企業到位資金109475億元,同比增長27.6%,增速比1~10月份提高0.4個百分點。

  據中原地產監測,12月前5天,十大標桿房企的購地總金額高達237億元,已為2013年前11個月月均水平的93%。隨著12月中下旬各地到期地塊的上市,開發商將在土地市場上再掀補倉熱潮。

  業內人士指出,從長遠來看,開發商拿地節奏的加快將有利於增加住房供給、穩定房價預期。

  第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可表示,由於開發商將拿到的土地投入建設,使得年初至今的房屋新開工面積增長較快。數據顯示,2013年前11個月,住宅新開工面積131849萬平方米,增長10.0%。

  世邦魏理仕中國區研究部主管陳仲偉分析認為,增加住房用地供應,可視作房地產調控長效機制的一部分。增加供給將有效穩定供求關系,有利於房產交易價格的穩定。同時,作為市場調節的並行機制,保障房建設的有效入市也將改變全國房地產市場格局,大大降低市場需求。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-13/07502536045.shtml

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自住型商品房的制度缺陷

  范欣

  不出所料,北京首個自住型商品房項目禦景灣剛一推出便引發搶購,截止12月16日,累計已有14.8萬傢庭報名申請,而尷尬的是該項目提供的房源僅為2000套,相當於每土融建融台南善化土融建融74戶傢庭"搶"一套房源,由於申請人數太多,開發商的服務器一度癱瘓。僧多粥少的局面不得不由近年來的獨具特色的政策--搖號解決。

  造成自住型商品房如此火爆的原因有三:首先是價格優勢,禦景灣的售價在2.2萬元/平米,周圍二手房價格普遍在3萬元/平米;其次是首都強大的購買力,據悉目前北京市經適房和限價房輪候傢庭在13萬左右,而自住型商品房今明兩年的總供給量隻有7萬套,巨大的供需矛盾短期難以改變;第三也是最關鍵的一點是自住型商品房思路設計存在問題,滿五年後可擁有產權而出售隻需上繳30%盈利,這樣的制度設計讓購買此房的居民穩賺不賠。

  如居民以2.2萬/平購買到此處自住商品房,周圍商品房均價為3萬/平,假設五年之後周圍商品房與自住商品房都漲到4萬元/平,商品房房主出售房產,可獲銀行2胎房貸條件任何問題免費諮詢得1萬元/平收益,如非唯一住宅還需上繳20%個稅,可賺0.8萬/平。而自住商品房五年後出售除上繳30%的收益外還可獲利1.26萬/平收益,獲益顯著高於同期購買的同地段商品房。另一種假設,如果五年後周圍商品房房價下跌至2.5萬/平,那麼商品房房主出售房產將損失0.5萬/平,而自住型商品房出售還可獲得2100元/平的收益。

  如此穩賺不賠的買賣定會引起市場的熱烈追捧,造成此問題的根本原因是沒有正確界定商品房與保障房之間的界限。保障房一般由政府建造,主要針對低收入群體,居住者沒有房屋產權。商品房則面向中高收入群體,居住者可獲產權。此次自住型商品房是介於保障房與商品房之間的住房產品,主要針對中等收入階層,既有保障房屬性又有商品房屬性。保障房屬性體現在地方政府在稅收、土地等方面讓渡瞭一部分利益,使自住商品房價格低於同地段商品房價格,商品房屬性主要體現在產權方面。

  因自住型商品房的雙重屬性特點,其產權也應包括兩個方面,一部分是政府讓渡部分,產權歸政府所有,另一部分則是市場化部分,由購房者所有。但本次北京推出的自住型商品房卻可在五年後給予購房者全部產權,顯然政策制定有失偏頗,推出後引發市場哄搶也就不足為奇,畢竟市場是最聰明的。且更讓人擔心的事還在後面,購買自住型商品房獲利模式如此簡單定會招來優勢階層的進入,進而影響市場的公平,經濟適用房的前車之鑒仍歷歷在目。相比較而言,上海針對夾心層保障房的共有產權模式可更為有效地減少保障房的套利空間,提高市場效率。

  因此隻需將自住型商品房的產權性質稍作改變,將購買者5年後可獲全部產權改為有限產權,政府前期讓渡的30%價格以政府產權形勢進入,其"使用權"受讓於購房者,居民隻擁有70%產權。滿五年後居民若轉讓此房,或優先轉讓給共有產權人,或向政府按當時的市價購買產權獲得完整產權。如此一來,購買自住商品房的超額收益大幅度減少,很多人便沒有足夠動力介入,市場效率將顯著提高。

  此次北京自住型商品房的設計缺陷隻是近年來我國保障房市場的一個縮影。從2000年起,全國商品房價格快速上漲,但保障房建設卻遲遲沒有跟上,造成中低收入階層住房困難,原因一方面是地方政府建設保障房的動力不足,另一方面也是保障房保障的對象、范圍沒有有效界定。廉租房、公租房、經濟適用房、兩限房和自住型商品房等種類繁多,卻不能形成完善的體系,既讓申請人難以有效區分,又加大瞭監管難度與行政成本,造成部分地區真正有住房需求的中低收入階層沒有得到住房保障,而一些人卻開著豪車住進保障房。

  因此,未來除瞭要加大保障住房的政府投入外,還應規范保障房市場,減少保障房種類,提高保障房效率。近期住建部已發文推進廉租房與公租房並軌,未來還應加快推進經濟適用房、兩限房與自住型商品房合並,並以共有產權模式出讓,減少尋租情況發生,住建部副部長齊驥日前就表示,將開展共有產權保障房探索。而商品房市場的則應以市場為導向、相關行政幹預逐漸退出,最終形成低收入者依靠公租房、中等收入者依靠共有產權式保障房、高收入者選擇商品房的完整住房體系。

  建立合理有效的保障房市場今後還有很長的路要走,但就目前看方向已逐漸明確,大量保障房的入市不僅可以解決廣大中低收入者住房難題,也可有效分流商品房需求,減輕商品房價格上漲壓力,還利於社會穩定,可謂一舉多得。

  (作者為中國工業經濟聯合會分析師)

  年關將至,談談您對北京房地產調控政策的看法吧~!

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-21/07492547255.shtml
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市國土房屋局全力推進保障房建設

??昨日,記者從市國土房屋局獲悉,在工作落實年活動中,市國土房屋局堅持民生導向,把解決中低收入傢庭的住房問題擺在突出位置,完善保障方式,加強分配監管,確保保障房公平公正分配落實到中低收入傢庭。如有購房問題可咨詢400-606-6969

??市國土房屋局今年將棚戶區住戶、外來務工人員、環衛工人等更多中低收入群體納入保障范圍,陸續對全市12個縣區、60個棚戶區改造項目進行實地考察,積極推進棚改融資平臺和工作方案,推動條件成熟的項目盡快進入評審流程。完成貨幣補貼安置3083戶,新開工、回購回遷安置房17679戶,提前超額完成年初計劃。為7900戶公租房、3800戶廉租房貨幣補貼傢庭發放資金6300餘萬元;新增包括4000戶環衛職工的1.1萬戶公租房貨幣補貼傢庭;經4次搖號,完成對泉水6419套公租房分配入住工作;在7個商品房項目配建租賃住房13.5萬平方米。目前,全市保障性住房的覆蓋面達到19%。

??市國土房屋局還積極開展保障房使用情況專項整治,聯合街道等相關部門對享受廉租住房租金補貼、公共租賃住房租金補貼傢庭的租房情況進行監督檢查,主要針對利用簽訂虛假租賃合同騙取租金補貼的行為進行查處。

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一塊地隻有一傢房企報價8月江城首場土拍好冷清

  昨日,武漢8月的首場土拍中,漢陽老關村一城中村地塊是唯一出讓地塊,最終廣電集團以近15億元的起拍價收入囊中。值得註意的是,這宗城中村地塊濱臨長江,樓面地價僅為2030元/平方米。

  按照武漢市土地交易中心此前公示計劃,昨日上午原本推出2宗地塊,一宗位於洪山區鐵機村,為限價房用地;另一宗是漢陽老關村城中村地塊。由於鐵機村限價房地塊因故撤牌,昨日土拍現場實際掛牌拍賣的僅有漢陽老關村地塊。由於僅有一傢企業報價,土拍現場未出現競價環節,不到10分鐘,漢陽老關村地塊被廣電地產集團以14.87億元的底價拿下,樓面地價2030元/平方米。公示信息顯示,該地塊地處三環線外,隔著濱江大道緊鄰長江,整宗地塊凈用地面積14.53萬平方米,預計項目建築體量在70萬平方米以上。

  記者近期踩盤時瞭解到,民間二胎 民間二胎手續費貸款全省皆可處理該地塊周邊有廣電蘭亭時代、綠地中央廣場、金地瀾菲溪岸、國博新城等項目,均價在7000元至8000元之間。

  據瞭解,目前該區域雖然品牌項目眾多,但仍是武漢不多的價格"窪地"。近幾年,這一區域樓面地價如坐過山車:2009年10月,金地集團以12.83億元拿下三環線與江城大道交會處一宗地塊,樓面地價為2203元/平方米;2010年,經363輪競價,綠地集團以12.8億元拿到一塊居住用地,樓面地價2791元/平方米;2011年年底,該區域地價一路攀高至3120元/平方米。但2012年年中,區域地價一落千丈,成交價格隻有1500元/平方米左右;2013年,該區域樓面地價再次上揚,武漢博大鑫城置業有限公司拿下的地塊樓面地價2800元/平方米,隨後武漢橋建集團有限公司拿下一宗地塊樓面地價3084元/平方米。截至目前,該片區內單價最高紀錄是2013年復地拿下的濱江地塊,樓面地價5305元/平方米。

  業內指出,目前武漢城中村改造接近尾聲,出讓的城中村地塊大多已延伸到三環線以外。武漢前兩年探索的城中村改造模式比較成功,雖然這些城中村地塊拿地門檻相對較高,但有利於企業降低開發商風險。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-06/07284348737.shtml

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土融建融苗栗苗栗土融建融2月住宅成交 量價齊跌



南都訊

記者路漫漫
今年2月份,佛山全市一手住宅成交呈現出環比量價齊跌的房貸2胎銀行態勢,正逢“春節”的傳統小淡季,市場在預料之中出現降溫。但是相對於去年同期卻出現小幅增長。在去年下半年限購放松之後,整體市場的表現明顯好於去年2月。

傳統淡季 住宅成交量環比下滑超五成

佛山市住建局昨日新發佈2月份全市住宅成交數據,數據顯示,上個月一手房成交僅4500多套,不到50萬平方米,成交量相對今年1月份出現“腰斬”。但事實上,因為備案數據存在一定延遲,1月份備案數據存在部分去年12月底賣樓高峰期的簽約,加上2月份因為春節是傳統淡季,因此2月份成交大跌,在業界看來屬於正常。

但另一方面,與2014年2月同期數據相比,今年2月份的成交量同比還有微幅上漲,成交面積和總金額分別上漲約9%和近5%。

樓盤優惠勢頭延續

價格方面,今年2月份的價格同比環比均出現一定下滑,為8031.61元/平方米,尤其比去年2月份有超過400元/平方米的下跌。

從市場表現來看,各大樓盤的推貨和成交價格也與這一均價走勢保持一致,從去年下半年開始,尤其是第四季度多盤大力促銷。南海西部鎮街打出最低4字頭的價格,禪城中心區,桂城也不乏萬字頭起的價格推貨。而這一優惠持續到今年初,甚至在今年初部分樓盤不乏更大力度優惠。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/08465981948178965254136.shtml

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招手停巴士年內在泉水居民區穿行

 三條公交巴士快線近期開通,年內擬開通兩條機場公交專線

  隨著大連公交線路的日益四通八達,搭乘公交車已成為不少市民出行方式的首選。在民意網交通局板塊裡,網友關於建議開辟、調整公交線路的留言非常多。針對大傢關心的問題,市交通局公交部門積極應對。記者瞭解到,今年將是本市創建"公交都市"關鍵一年,公交巴士快線、小區穿梭巴士等新的公交運營模式已經列入計劃。而近期,三條公交巴士專線將有望開通,將大型小區的居民集中"接"出來,快速送達目的地。

 建議:開辟新線 讓公交車"快"起來

  傢住泡崖六區的趙女士每天都要乘坐405路公交車到中山廣場附近上班。 "這趟車在高峰期間車真是不少,但是道太遠瞭,2胎代墊貸款全省皆可處理站點多,再加上堵車,早高峰期間從小區到終點站最少要一個小時。 "趙女士在民意網上建議,能不能再增加一些車次,或者將線路進行局部調整,想辦法讓這趟車能夠"快"起來。

  記者註意到,在民意網上,網友關於開辟、調整公交線路的建議非常多。王先生建議,能否增加從南石道街到西安路興工街直達的公交車。 "每次從南石道街去西安路都不是很方便,總是需要換一遍公交車才可以。 "

  近期開通的3條公交巴士快線線路圖

  記者從市公交集團瞭解到,經過多方調研,一種搭建於大型居住區與上班族主要目的地的公交巴士快線應運而生。這種新的運營模式介於大站快車和定制商務班車之間,線路根據百姓實際出行需求跨線設定,線路中途最多設置兩三站,讓專線的車真正快起來。為緩解泡崖小區居民的出行難題,公交集團已經在405路原有線路走向基礎上,開設瞭大站快車,一定程度上節省瞭一站一停的時間。但目前公交集團開通的大站快車基本都是依附於已有的公交線路,想真正"快"起來難免受到局限。目前,相關公交車已經到位,均為空調車,待票價等相關項目批復後即可上線運營。

  答復1三條公交巴士快線近期開通



  泡崖小區到青泥窪橋百合山莊到五四廣場動力院景到興工街

  對於網友們的留言,市交通局公交部門逐條落實。以405路車為例,據統計,這趟車運載的乘客大部分的目的地都是在青泥窪橋、中山廣場一帶,由於路途遠、站點多,加上路阻等原因,早高峰從泡崖小區到青泥窪橋最快也要1個小時左右。

  而根據目前的計劃,泡崖小區到青泥窪橋、百合山莊到五四廣場、動力院景到興工街三條公交巴士快線將於近期開通。目前,相關公交車已經到位,均為空調車,待票價等相關項目批復後即可上線運營。

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  泉水居民區、高新區

  在民意網上,還有網友建議,將現有的公交線路延伸至大型社區的內部,讓居民出門乘坐公交車更加便利。有網友反映,目前,大連市現有的公交站點大部分還是在小區外的主幹道上,對於一些大型社區,尤其是一些連接成"片"的社區,居民從傢走到公交車站耗時還是較長。

  針對這方面問題,今年,公交集團將擬開通小區穿梭巴士,即在小區內穿行的公交線路,以解決居民"最後一公裡"的出行問題。首批小區穿梭巴士擬在泉水居民區、高新區開設。屆時,巴士將在居民小區內穿梭運行,采取"招手即停"的運營模式,巴士線路還可實現與主線路的多點接駁。

  答復3開通兩條機場公交專線



  機場至高新區、機場至青泥窪橋方向

  去年開通瞭大連北站到錦繡小區的908路以及從大連北站到大連火車站的909路公交線路。記者瞭解到,今年,公交集團還擬於年內開通兩條機場公交專線,分別為機場至高新區、機場至青泥窪橋方向。目前,公交集團正與大連機場方面進行協商。

  根據計劃,公交專線的起始站點就設在機場的外廣場內。而兩條線路運行後,將解決目前從機場沿紅凌路到高新區方向還沒有公交線路的問題。另外,機場至青泥窪橋公交專線開通後,能夠與現有的909路相連接,屆時,機場、大連火車站、大連北站、居民小區將因為公交專線而連為一體。半島晨報、海力網記者齊芳芳





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/08122664454.shtml

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雅戈爾地產突進金融縮編2胎貸款 期數利率多少免費諮詢試算

  雅戈爾3月24日晚披露2013年年報,公司實現營業收入151.67億元,同比增長41.32%;歸屬於上市公司股東的凈利潤13.6億元,同比下降14.88%;每股收益0.61元。

  雅戈爾表示,營收增長主要是品牌服裝主業平穩發展以及地產項目集中交付結轉;凈利潤同比下降主要是計入營業外支出的48420萬元定金以及對部分可供出售金融資產計提的42718萬元資產減值準備影響到當期利潤。剔除上述非經常性因素的負面影響,公司三項業務穩健發展,實現扣除非經常性損益後的凈利潤24.67億元,較上年同期增長39.49%。

  近幾年,雅戈爾一直在資本市場呼風喚雨,金融資產占比不斷擴大,不過在剛剛過去的2013年,金融業務的拓展似乎有所停滯。報告期內,由於部分投資項目的公允價值發生較大幅度下降,公司對所持有的中金黃金和山煤國際的股份計提資產減值準備42718萬元。

  與此同時,雅戈爾在房地產業務上發展的雄心卻在不斷擴張。2013年,雅戈爾集中交付瞭長島花園、禦璽園、太陽城二期,隱寓也於2013年年末啟動交付,合計實現營業收入98.65億元,較上年同期增長91.27%。(劉興龍)



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-25/07442659267.shtml

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買不買帶租約的商用物業?

??每年的年底到農歷新年前都將是物業的交樓旺季,不過近期卻爆出越秀區一專業市場商鋪業主在自己購買的商鋪三年包租期滿後,真正收鋪時商鋪完全貨不對板的事件。從前年底開始,為瞭吸引更多的買傢入市,也為瞭讓買傢在購買瞭物業之後能更好、更順利地得到穩定的租金回報,很多商業公寓都會推出包租、返租的“售後服務”,不過,買傢究竟應該如何正確對待這類帶有租賃協議或承諾的商業物業呢?

??拔高售價來返租 回報再高也無用

??近日,記者接到市民黃先生的咨詢。最近幾年的積蓄加上年終獎,黃先生手頭有瞭幾十萬元的閑散資金,因此他萌生房貸2順位銀行利率多少免費諮詢試算瞭買房投資,長線收租的念頭。他近期看中瞭一個帶有租賃協議的商業公寓項目。樓盤表示未來將是統一經營的酒店式公寓,並承諾樓盤交樓投入運營後的5年內,每月將可以有5%的租金回報給業主。租金回報5%,雖然對比起一些理財產品來說,並不算高,但在黃先生看來,總價100萬元左右的公寓單位,回報率也不算低,並且也比較穩定。

??不過,買傢在選擇一些帶有租賃協議的商業物業時,往往不能隻光算“表面賬”,還應該將這筆投資回報一分為二地來看待。業內人士指出,首先,買傢在選擇這類帶租約的物業時,應該考察一下周邊類似物業的售價,如果帶租約的物業售價比周邊同等物業的售價高出許多,則表明由於樓盤有穩定租金回報的賣點,發展商在賣樓之初就已經把售價拔高,“羊毛出在羊身上”,其實買傢是用高價來換的租金回報。以黃先生看中的公寓為例,他表示公寓單位的售價大約2萬元/平方米,雖然檔次不能一概而論,但後邊有些不帶租約的一手公寓樓盤售價最低隻要約1.5萬元/平方米。如果公寓的面積以50平方米計算,黃先生購買帶租約的物業時,就比不帶租約的物業多付出瞭約25萬元。按照5%的租金回報計算,該物業的年租金收入也大概是5萬元,5年加起來正好是25萬元。如果這樣的話,黃先生其實五年內隻是拿回瞭自己當初投資“買貴瞭”的部分錢而已,根本還未得到真正的收益。

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??定期存款利息可做投資參考

??由於市民在購房時是一次性拿出幾十萬元來投資,後再逐月收取租金回報,因此市民其實也可以簡單拿銀行的定期存款的收益來與物業的租金回報做比較,看看是否真的“有數為”。還是以黃先生想投資的物業為例,總價約100萬元的物業,他首付要給出最低五成,即50萬元。如果將50萬元拿去銀行做5年期的定期存款的話年利率為4.25%。也就是說,每年5%的租金回報隻比銀行的定期存款高出0.75%。但同時,黃先生剩下的50萬元房貸,每月還要以高達6.15%基準利率還貸。如果是以按揭的方式購房投資的話,顯然也不劃算。

??另外,還有些樓盤出售帶租約的商業物業的方式比較“簡單粗暴”,就是在消費者購房時,將幾年的包租租金回報一次性在購房總價裡扣除,當作是提前實現所有的租金回報。不過,事實上,很多樓盤隻是將原價提高後,再以返還租金的形式讓購房者得到回報而已,業主將白白損失在包租的幾年中真正的租金收入。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/07575959105457867244461.shtml

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內容來自sina新聞

福建出臺閩七條二套房基本等同首套 各地將跟進促樓市

??福建大幅放寬“改善房”標準信貸優惠支持

??去年8月率先在全國出臺省級救市政策的福建又一次走在全國前列。近日,福建出臺《關於穩定住房消費支持剛性住房需求的若幹意見》,被稱為“閩七條”,借此全面提振樓市發展。

??二套“基本”等同首套

??根據意見,除購買別墅外,個人購買首套房、首改房(含一手房和二手房),不論其面積大小,均可享受首套房有關優惠政策。個人購買首套房後再次購房,除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級、購買“學區房”等情形認定為首改房外,所購房屋屬於舊房換新房、傢庭成員上班及子女上學距離變近、居住環境房屋貸款率利計算公式有所改善,均認定為首改房。

??在房貸方面,興業銀行、廈門國際銀行、福建海峽銀行等福建地方法人金融機構對購買首套房、首改房申請貸款,應執行貸款利率不高於基準利率,並應根據實際適當下浮貸款利率。鼓勵其他商業銀行比照福建金融機構執行。

??對於繳存住房公積金的職工,如果是首次申請公積金貸款,首付比例降低至20%;已還清首次公積金貸款的可以第二次申請公積金貸款;首次及第二次公積金貸款均執行基準利率。

??中原地產首席市場分析師張大偉稱,閩七條是全國兩會之後首個省級調控房地產的政策,符合兩會提出的支持自住和改善性住房需求、因城施策這兩大原則。該意見中,最大的亮點就是對首套房認定標準的變化。“基本上,二套房等於首套。”

??此外,相比去年出臺的“閩八條”,閩七條在信貸支持方面更落到實處。張大偉說,此次出臺的意見是福建省住建廳會同該省財政廳和金融辦三部門聯合發佈的,執行力更高。此外,像興業、廈門國際銀行、海峽銀行等機構均屬福建省轄銀行,也更有利於信貸新政的實施。

??各地將跟進

??跟去年相比較,福建房地產業下滑勢頭很明顯。福建省統計局的數據顯示,今年1~2月,福建省房地產開發企業土地購置面積149.58萬平方米,同比下降41.0%。

??在銷售方面,前兩月,福建商品房銷售面積376.17萬平方米,同比下降27.7%;其中,住宅銷售面積303.61萬平方米,下降32.2%。商品房銷售額325.75億元,下降29.6%;其中,住宅銷售額245.29億元,下降37.9%。

??與此同時,2月末,商品房待售面積1478.63萬平方米,同比增長39.6%。其中,住宅待售面積744.20萬平方米,增長55.1%。可以說目前當地樓市面臨著不小的庫存壓力。

??廈門均和房地產評估公司董事長王崎告訴本報記者,在去年以來樓市下行的情況下,各地的土地市場成交並不好,因此很多地方都面臨著比較大的財政壓力。另一方面,相比江蘇、山東等其他沿海省份,福建對房地產的依賴度更高,尤其是很多山區縣市對地產的依賴度很大。因此出臺樓市調整新政,也有緩解地方經濟下行壓力的需要。

??不過,如此大的扶持力度之下,不同區域之間的分化仍將進一步加劇。廈門一傢地產公司人士對本報稱,在閩七條之後,像廈門這樣的核心城市房價將更加堅挺,成交量很可能回升。但像周圍一些三四線、四五線城市,由於缺乏外來人口進入,樓市已呈現絕對過剩的狀態,因此政府再努力救市,效果也會比較有限。

??例如,毗鄰廈門的泉州某鎮一樓盤,去年的開盤價格是4100元/平方米左右,今年價格降到3800建地貸款屏東鹽埔建地貸款元/平方米,原計劃的二期已經暫停。

??張大偉認為,閩七條將會成為全國其他省份調控樓市的參考范本,接下來將有一系列省市會根據自身的特點和需要,出臺類似的調控舉措,以促進樓市消費。

??例如,在廣州,針對貸款難的情況,廣州住房公積金管理中心初步提出瞭公積金貼息貸款方案,計劃用商業貸款置換公積金貸款,目前這一方案已經初步與部分銀行進行過溝通協調,但最終仍待上報批準。

??3月16日,濟南住房公積金管理中心規定,按照新的認定標準,對擁有1套普通自住住房並已結清相應購房貸款(含商業住房貸款和住房公積金貸款)的傢庭,為改善居住條件而申請使用住房公積金貸款購買自住普通商品住房的,執行首套房住房公積金貸款政策,即購買建築面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%,90平方米以上的首付比例為30%,貸款利率按基準利率執行。

??張大偉說,接下來各地因地制宜出臺的政策可以防止市場的繼續下滑,將會影響到購房者的心理預期,帶熱整體市場,即便是在三四線城市,也能起到一個托底的作用。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-23/08045985561632393457327.shtml

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房貸2胎銀行年息怎麼貸款比較會過件餘豐慧房產稅擴容能否阻止房價沖高

  10月29日,中共中央政治局召開會議,決定十八屆三中全會於11月9日至12日在北京召開。會議指出,必須在新的歷史起點上全面深化改革,堅決破除各方面體制機制弊端,讓一切勞動、知識、技術、管理、資本的活力競相迸發,讓一切創造社會財富的源泉充分湧流,讓發展成果更多更公平惠及全體人民。

  即將召開的十八屆三中全會對備受關註的房價走勢又有何具體影響?爭論已久的房產稅擴容試點是否能夠落地呢?

  筆者認為,作為全面部署深化改革大政方針的此次三中全會或將在構建房地產調控長效機制上有所突破。其中,房產稅擴容和全面推開是題中應有之義。日前由國務院發展研究中心向社會公開的其為十八屆三中全會提交的"383"改革方案總報告指出:擴大房產稅試點范圍,盡快完善相關制度,一定過渡期後全面推開,並明確為區縣級政府主體稅。此外,據《第一財經日報》報道,"知情人士表示,三中全會征求意見稿中對房產稅的表述較為專業,他的理解是不僅僅是增加城市數量,還要在范圍、深度和廣度上都擴大。"

  面對近乎失控的房價,筆者認為,包括房產稅在內的長效調控措施或將在三中全會後出臺。隻要房產稅在稅率上的力度足夠,那麼,住房投資投機將會被徹底清除出市場,房價一旦失去炒作土壤,不降都難。這裡面格外需要註意兩點:一是一定使房產稅不傷及自住型首套、小戶型面積的普通百姓需求者。這就要求房產稅一定要確定好起征點即免征套數或者面積。

  二是在稅率上要足夠起到抑制投機投資需求的作用。這個職能也許與美國等國房產稅(財產稅)征收目的略有差異。這就要求征收對象實施較高的稅率,大幅度抬高保有環節住房持有成本,實現抑制投資投機性需求的目的。

  明確房產稅為區縣級政府主體稅,增加瞭其稅收收入和財力,一定程度上減輕其賣地生財的沖動,將從根本上鏟除剛性高地價推高房價的土壤。美國等發達國傢的財產稅主要是住房和土地為對象,可以視同房產稅,是州和地方政府的主要稅種,大概占到其全部收入的30%左右。在20世紀70年代住宅建設繁榮時期,房產稅也曾經引起過很多爭議。當時住宅的價值和稅收迅猛上漲,全國的納稅人都起來反對。一些州無奈將稅率限制在住宅等財產市場價值的2.5%水平內,直到今天對房產稅率限制都非常之嚴。開征房產稅對於抑制高地價有較大作用,也是國際通行的做法。

  當然,對於房產稅的一個爭議是,要不要人大先行立法,然後全國執行。筆者認為,房產稅既然已經在上海、重慶試點,而且1986年國務院已經出臺瞭《中華人民共和國房產稅暫行條例》。那麼,面對不斷上漲的高房價,時不我待。無論是房地產稅試點擴圍,還是全面推開,不妨先由國務院率先對《條例》進行修改後先行執行,然後條件成熟後再動議啟動人大立法。

  筆者相信,全面部署深化改革的十八屆三中全會一定會對高房價有一個說法。已經透露出的農地直接入市對高地價的影響,"小產權房"入市對高房價的影響,房產稅對住房投資投機的平抑作用,三箭齊發、釜底抽薪,高房價或許已成秋後的螞蚱。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-10-31/18532475933.shtml
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許善達房產稅代替土地出讓金不切實際

  電信"營改增"試點6月1日正式啟動,繼續推進營改增難度加大。國傢稅務總局原副局長許善達9日在成都出席天府峰會演講時表示,財稅改革到瞭最艱苦的時候,從改革影響范圍來看不亞於1994年改革,需要非常高的政治智慧。

  熱點導讀〉〉

新北市鶯歌區房屋貸款房屋二胎民間二胎  現場直擊漢口北延長線開通實錄

  武漢限購大猜想:是否會放開限購?

  許善達表示,2013年國務院決定繼續推進營改增,當時提瞭三個大行業:建築安裝、電信和鐵路。但是在推進過程中,阻力困難就比2012年和2013年上半年大。"原來說營改增要'十二五'完成,我估計完成的可能性不是很大,也許要再花5~7年。"

 調整失衡狀態

  "2014年全國兩會隻說瞭繼續推進營改增,沒有2014年的路線圖,就是2014年搞哪幾項沒有說,也沒有時間表,是2014年搞成還是2015年搞,沒有路線圖當然就談不上時間表。"許善達說。

  他介紹說,全土地貸款高雄岡山土地貸款國財政收入中中央的收入去年占到48%左右,地方收入占51%~52%,但是支出,中央隻負責15%,地方負責85%。換句話說,地方每花0.85元錢,要等中央轉移支付0.32~0.33元,地方財政對中央財政的依賴度太高,轉移支付的時間和數量很難和地方財政支出的時間和數量匹配。因此,這個失衡的狀態要恢復一定的平衡。

  許善達稱,在分稅制體制下推進營改增階段已經過去瞭,要想再繼續推進營改增必須同時調整分稅制。如果不同時調整分稅制,推進營改增就會遇到很多的困難,地方政府就難以接受這種方案。

  許善達表示,營業稅改增值稅會降低稅負,增值稅再增加新抵扣,所有增值稅納稅人的稅負也會發生變化,所以,所有納稅人稅收負擔都會發生變化,同時所有政府收入,包括中央政府、地方政府,地方政府裡的省市縣每個政府的收入都會發生變化。

 三種方案

  那麼,繼續推進營改增,怎麼能夠解決地方收入不要大幅度減少,加劇中央地方財政失衡的問題?許善達說,"這是我們現在要找到解決問題的一個關鍵環節。這個環節解決瞭,整個各項改革還能夠往前走。這個環節解決不瞭,各項改革就得停滯不前。"

  對於目前的形勢,有很多專傢學者提出不少的建議,許善達歸納為三種。

  一種就是把現在消費稅劃到零售環節。許善達說,"現在我覺得時機成熟瞭。因為消費稅大概有8000億~9000億,不到1萬億,還有車輛購置稅,本來是零售環節的,它完全可以合並,大概1萬多億,正好和營業稅減稅以及劃中央這部分能夠對沖。這個建議是目前被學術界認為比較可行的一個方案。"

  第二種則是把增值稅的稅率降低,現在是17%,有人建議降低兩個點,降到15%,讓地方對於各項商品和服務都收2%的零售稅。不過,許善達認為,這個方案未來可能行得通,但是目前很困難,因為馬上要變成零售環節,所有的商品和服務都收2%的話,這會產生很多的問題。還是先征收若幹品目的消費稅,讓地方稅務局在零售環節能夠征收若幹品目的消費稅開始,將來什麼時機、是不是普遍開征以後再討論。

  第三種建議就是有一些學者提出來要把房產稅作為地方稅的主體稅種,甚至有專傢提出以後要實行零地價,用房產稅來代替土地出讓金。許善達稱,這個意見不切合實際,"因為我不知道誰能設計一個4萬億的房產稅,就算是對沖營業稅的1萬多億的房產稅,我也不知道誰能夠設計出來。而且房產稅還有我們中國的特色,土地是國有的,房產稅怎麼對土地征稅,這裡面還有經濟學理論和法理上需要解決的問題。"

  許善達說,繼續推進營改增還有大概2/3的營業稅沒有改,也可以一個行業一個行業地改,這裡最主要的是建築安裝、不動產銷售和金融保險。隨著這些推進營改增,消費稅可以按照幾個稅目逐步下放,這樣的方案可能是現在唯一可行的方案。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-10/08014201903.shtml

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