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專傢看樓市如何解讀新常態
??據國傢統計局公開統計數據，2014年11月份全國70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市有67個，持平城市有3個，已經連續3個月環比無一城市上漲。剛剛結束的中央經濟工作會議部署也未涉及房地產市場調控。這些情況表明，我國樓市新常態特征將進一步確立，樓市理性回歸態勢將更加明顯。
??樓市新常態主要是針對過去十年樓市發展黃金期而言，未來樓市將進入一個相對平穩的增長新階段，其主要特征有：一是房地產開發投資意願與投資規模均向常態回歸；二是住宅去庫存仍是未來一年房地產開發企業主要經營壓力；三是房價穩中有落是主要趨勢；四是控制房地產金融風險的系統性釋放成為重要工作。
??業內認為，樓市新常態短期內不會有實質改變。從當前樓市面臨的經濟金融環境看，至少未來一年內我國房地產市場運行新常態特征不會有實質改變。從房地產市場調控連續兩年缺席中央經濟工作會議公報可以看出，盡管房地產業對穩定經濟增長具備重要作用，中央還是將註意力放在改革創新和結構調整，更加註重創新驅動、結構調整帶動經濟增長。我國經濟新常態也決定瞭住宅消費將會發生巨大變化。南方日報記者許蕾
??“聰明投資”助力穩增長促改革
??財政部財科所研究員、華夏新供給經濟學研究院院長賈康
??經過中國經濟幾年的下行之後，按照我國打造新常態下經濟發展升級版的總體要求和發展方向，在全面改革的新時期要以增加有效供給的選擇性的“聰明投資”，著眼於和發力於補短板，挖潛能，轉主體，增活力，提效率，可持續個人小額信貸比較來促進穩增長、促改革、優結構、護生態、惠民生，把這些相關的要點聯合在一起，我們提出為瞭2015年“十三五”及長期經濟可持續科學發展這樣一個戰略意圖的實現，實現兩個100年的目標，需要充分利用我國可用可觀可貴的選擇性投資空間，以改革創新為核心理念，以解放生產力，提升國際競爭力為出發點，大力地提升經濟增長質量和改善生態，改善民生，實現可持續發展，使我們的新常態能夠在發展中對接一個盡可能長的中高速而質量提升的增長平臺期。
??投資是經濟發展的重要支撐條件，也是消費的前提和基礎，國傢經濟硬實力成長性的依托和民生就業的源泉。我們所強調的是在決策部門實施理性的供給管理視界之下的所謂選擇性“聰明投資”，它可以把政府的“有所為有所不為”的結構性導向和“讓市場充分起作用”的配置機制和多元主體合作制約的，和國傢治理現代化趨向一致的這樣一種機制連接，形成審慎、務實、高明、聰慧的決策，這些要素合在一起是我們所強調的“聰明投資”的最基本的內容。
??我們需要增加有效供給的“聰明投資”。我們在近幾年宏觀經濟下行的過程中，中央強調的是穩字當頭，從穩中求進到穩增長。在以穩字當頭為指導方針的運行過程中，現在又明確提出“新常態”的概念，我們顯然需要把原來的高速增長階段對接到一個下行但是最後能趨穩的新階段，新常態應該在提高增長質量，明顯的優化結構，加快發展方式轉變的條件下去對接一個盡可能長的中高速增長平臺。在這個過程中，投資的作用是絕對不可忽視的，但是投資一定要選擇性的，突出結構導向，增加有效供給的“聰明投資”。
??在中央已經很清晰的勾劃瞭關於住房方面的“保障軌”和“市場軌”雙軌統籌的框架下，支持實現居者有其所，居者有其屋，住有所居這個視角上我們的住房方面的供給，特別是不能簡單的靠市場提供，而必須有政府特定的政策、規劃合在一起，有鮮明結構導向和政策傾斜特點的保障房。這裡面包括者租房和新近強調的共有產權房。
??房地產已到轉型關鍵期未來要與產業結合
??中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰
??我本身就是一傢開發商，實際上壓力非常大，我們能夠感覺到整個經濟下行的壓力。現在我們理解房地產，不要隻理解為我們現在蓋的居住型的產品，現在房地產行業，無一例外開始和產業結合。房地產傳統開發模式已經過去，未來房地產一定是一個產業配套的概念，需要給住宅配套產業和配套社會管理，更加註重後期運營。
??靠住宅來掙錢，暴利的階段肯定已經過去瞭，所以現在白銀階段瞭。萬達、保利、恒達、綠地，這些都是中國地產的十強，他們銷售額達到瞭1500億左右，中國是房地產生產量最高的國傢，這些所有的企業都在海外投資做房地產，我們比科學技術，比產品研發，比不瞭國外，但是我們蓋房子的能力很強，而且我們研發的能力也不錯。房地產不管是投資還是消費，房地產是不能出問題的，房地產如果出現跌幅，30%就是底線。
??當前房地產出現的很多問題，並不是房地產本身的問題。由於歷史上住房制度不健全，導致過去10年有著大量的住房需求缺口。房地產高速發展實際上是在還以前住房制度缺口的債。但房地產在高速發展過程中也出現瞭很多問題，比如大城市病、睡城等，而這些都需要產業地產的拉動。中國房地產所反映出來的問題，實際是產業發展不均衡的問題。房地產商的開發模式將會發生根本性變化。以前的房地產模式都是開發商從政府手裡批發一塊地，然後再零售給業主。但這種模式已經成為明日黃花。住宅開發商向產業地產轉型也與城鎮化吻合。競爭加劇的背景下，住宅開發商開始有意識地向產業地產轉型。未來的房地產發展將朝著產業與房產融合方向發展，商業、養老、文化、旅遊、產業地產等地產有著巨大發展空間。比如說養老地產結合，因為中國養老壓力非常大，大概在1968-1972年出生的人是4個億左右。中國房地產市場開發還有十幾年的白銀時代。2028年將達到頂峰，2032年，人口紅利會喪失。
??在轉型產業配套方面，大開發商同樣面臨較大的壓力。比如，金地由於受人才瓶頸影響，在商業地產轉型方面就轉得非常費勁。而萬科B轉H，一個重要原因是國內的會計準則不支持持有物業利潤核算。中小企業致命問題是融資能力。它代表著拿地能力。融資能力不行，就不得不退出一二線城市，企業的規模和可持續性發展就受到挑戰。最終，中小企業將逐步淡出市場。
??中國房地產業還須尋找自己的新常態
??上海易居房地產研究院副院長楊紅旭
??一年一度的中央經濟工作會議結束瞭，讓很多人頗感意外的是，整篇會議通報中，居然隻字未提房地產，甚至連保障房、棚改房也未涉及。這在近十年的歷史上，可謂絕無僅有。這意味著什麼？簡要分析如下。
??其一，行政幹預已經過時。過去多年，全國房地產市場持續偏熱，尤其是很多年份房價漲幅偏大，於是各種調控手段層出不窮，尤其是2010年開始采用的限購、限價、限貸等行政幹預措施，在穩定房價的同時，也損害瞭市場機制。隨著去年十八屆三中全會提出使市場在資源配置中發揮決定性作用，在房地產調控方面也在發生轉變，提出長效機制，而非短期行政性調控。所以，去年的中央經濟工作會議中已經不再提及房地產調控，今年再度失蹤，也就意味著房地產調控已成為“貶義詞”，可能將長久地退出經濟工作會議的“歷史舞臺”。更多地讓市場配置資源，調節供需，這有利於商品房市場的長期發展。
??其二，明年不需要調控。從長期看，不提房地產調控，並不代表房地產調控永遠不需要瞭，隻是其重要性達不到需要在中央經濟工作會議上提及的程度。而著眼短期，今年經濟工作會議畢竟是為明年定調的，這具有一定的短期性。而明年我國房地產市場是不需要調控的，也不需要對現有政策進行重大調整。經歷瞭去年的樓市繁榮之後，今年全國市場降溫，下半年多數城市的房價出現下跌。除瞭一線城市外，多數城市的房價明年也不會顯著回暖，畢竟很多三四線城市庫存壓力很大，去庫存需要更長的時間。既然如此，根本就不需要在會議通報中闡述房地產調控政策。
??最後，房地產與經濟新常態不合時宜。本屆中央經濟工作會議通報中，“經濟新常態”一詞頻頻出現。比如：我國經濟正在向形態更高級、分工更復雜、結構更合理的階段演化，經濟發展進入新常態。認識新常態，適應新常態，引領新常態，是當前和今後一個時期我國經濟發展的大邏輯。經濟發展動力正從傳統增長點轉向新的增長點。“吃穿住行”，是老百姓的生活常態。作為其中之一，住宅產業（房地產業的主幹）屬於傳統行業、基本行業，若非過去十多年成為地方政府與長官最重要的財政來源和政績依賴，其實跟汽車產業並無本質區別。互聯網、新技術、新產品、新業態等，是可以引領經濟新常態的，是有潛質成為經濟新增長點的，而房地產業雖然產業增加值規模大、與幾十個產業相關，卻在“中國經濟新常態”中，發揮不瞭什麼先導作用，“醜小鴨”也。
??中國有句俗話：打是親，罵是愛。如今中央文本中不再提及房地產，或許會使業界人士感到失落。其實大可不必。經歷瞭本世紀前十年的高速度、高利潤、粗放式增長之後，中國的房地產業必須放慢腳步，尋找自己的新常態，行業發展方式也須從規模速度型粗放增長轉向質量效率型集約增長。
??周期波動是正常合理的市場過程
??原建設部政策研究中心主任陳淮
??中國的房地產業，明確無誤地說，還有至少20年的輝煌期。2013年中國城鎮人口占52.7%，其中有17個百分點是農民工，涉及2.4億人；到2020年城鎮人口將增加6%-7%，將會涉及1億人。而我們的城鎮化發展在過去10年中，是發展不平衡的。我們的城市質量和抗風險能力還比較差，房屋減災防震做得很不充分。並且，各種新幹線建設還未完成，基礎建設還沒有建成，怎麼說是城鎮化建設到瞭尾聲？房地產的供求和股市的供求兩碼事，房地產的成交量和股市沒關系，而今年的波動是之前被政策掩蓋下的市場因素凸顯出來瞭。2014年中國房地產業迄今為止的成交量和價格，是改革開放以來歷史第二的一年，僅次於2013年。
??房地產市場也會遵循供求變化的基本規律，其成交量萎縮和成交量高漲之間，有著必然的因果關系。一個地區未來一個中長期時間內，其住宅的銷售總數是一個常數，不會發生太大變化。當2013年全中國絕大多數城市的房地產市場量價提升、購銷兩旺的時候，是房地產市場的大年，它透支瞭2014年甚至2015年的一部分購買力和需求。自然2014年就可能是個小年，2014年是個小年就意味著2015年或者2016年可能是個大年。2014年全中國房地產的成交量是僅次於2013年的，歷史第二高點。今年1-6月，全國房地產商的開工總面積比2013年1-6月同期萎縮瞭將近20%，不是增速下降，是負增長瞭20%。這個周期波動可能導致一個供給的小年和需求的大年，這是正常合理的一個市場運行過程。
??向後市看，市場正在發生四個轉折。第一，市場的力量正在取代政府之手，開發商資金鏈斷是市場優勝劣汰導致的；第二，波動的發展過程正在取代單項的運動過程，有漲有跌，一定有個合理的過程，但是波動也有個基本趨勢，隨著城市資源的優化，居住條件的改善，房價會隨之波動；第三，過剩取代瞭短缺。過剩不是今天才有的，但今年的過剩和此前不一樣的是，不是單個過剩，而是整個生產能力的過剩；第四，私人資產的累積正在取代社會資本的累積。
??大數據看新常態
??數據顯示，截至9月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫存已保持連續8個月環比正增長，且9月增幅又進一步擴大，庫存壓力巨大。
??庫存壓力較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數。據國傢統計局數據，截至10月末，全國商品房待售面積58239萬平方米；11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。
??全年的高庫存帶給開發商的，除瞭銷售去化壓力，還有資金鏈問題。CRIC研究中心統計數據顯示，三季度末，A股139傢房企凈負債率為101%，季度同環比分別上升24個百分點和1個百分點。據其測算，15傢中型房企六成已突破120%高位。該中心分析，中型房企凈負債率極高且繼續上揚，是因為普遍有做大規模的需求，導致庫存和負債率激增。而在開發商對一線城市土地的爭搶中，二線房企表現更為兇猛，拿地增加也推高瞭其負債率。
??根據國傢統計局11月12日公佈的最新數據，全國房地產開發企業到位資金增速在經歷瞭1-10月短暫的回升至3.1%後，1—11月突然降至0.6%，比起2013年的20%多相差瞭很遠，開發商資金鏈仍不容樂觀。
??今年持續低迷的市場也是開發商無法獲得充足現金流，改善資金鏈的重要因素。中原地產市場研究部統計數據顯示，截至10日，公佈前11月銷售業績的上市企業有33傢，其中25傢企業完成年度任務不足九成，超過19傢完成率不足85%，合生、恒盛等企業完成年度任務不足四成。
??11月13日，國傢統計局發佈的《2014年1-10月份全國房地產開發和銷售情況》顯示，全國房地產開發企業土地購置面積，除10月份外，一直處於負增速狀態。2014年1-11月，全國房地產開發投資同比名義增長11.9%，增速較上年同期大幅回落7.6個百分點。從全國房地產開發投資增速軌跡看，主要呈現連續回落態勢。2014年1-11月份，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降14.5%，而1-10月份為增長1.2%，增速由增轉降是個值得關註的信號。1-10月份，商品房銷售面積同比下降7.8%。其中住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%。與此相伴的是住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%。隻有商業營業用房銷售面積與銷售額有所增長。
??為應對樓市自發性周期調整，各地政府以松綁住房限購政策為主要措施，放寬公積金購房政策，鼓勵住房消費；9月30日，金融管理部門對住房信貸政策進行微調，支持合理住房消費，取得瞭一定積極成效。2014年11月份，全國商品房銷售面積環比10月份增加1861萬平方米；商品房銷售額環比10月份增加938億元，單月銷售面積和銷售額均創今年各月新高。
??從“高歌猛進”向“波動調整”過渡
??也許是那部電影的影響，今年地產界也流行用“時代”來給自己的發展軌跡貼標簽：“黃金時代”、“白銀時代”，聽起來比“暴利時代”什麼的文藝范兒瞭很多。隻不過，房地產行業向來跟錢繞不開關系，所以這“黃金”和“白銀”，居然也可以從字面上直觀地去理解一番，甚妙。
??高歌猛進的“黃金時代”，有著一股生猛的氣息，有地蓋房子就能大把賺錢。而隨著經濟“新常態”的提出，地產業的“新常態”便被宣佈進入瞭“白銀時代”。任何事物的變化都有一個過程，不會一蹴而就。從黃金到白銀的過渡，也未必就是一個決絕的轉折。地產專傢楊紅旭更是認為，房地產業的“白銀時代”實際上從2011年就已經開篇，比現在認為的要提早瞭3年。數據的分析想找總是有很多，糾結於“開始”，不如將眼光向前看。既然踏入新常態，劃進瞭“白銀”，樓市將有怎樣一個格局？
??業內普遍的看法是，“白銀時代”的樓市將面臨調整和波動。2014年的波動讓業界各種聲音都有，大部分專傢的意見是這個調整期並不會很快結束。一路上揚的曲線，往往顯示出太多其他的痕跡；從行政幹預走向市場主導，遵從市場規律的支配，波動才是正常的常態。所幸的是，業界已經為此做好瞭心理準備：適應穩健的新常態，將關註的焦點更多地放到轉型升級上來，為產業的這個時代謀劃更合理的佈局。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/07565954031832235557350.shtml
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