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??在全國房價僵持的情況下,2015年一線城市仍有向上空間。即使在堪稱轉折年的2014年,北上廣深的房價仍然小幅上升,前三季度走低,特別是三季度末時,北上廣深的大量剛需盤以價換量,但隨著930政策出臺,市場迅速回暖,房價也馬上企穩。但從城市看,四個城市表現各異,廣州一路緩升、上海基本平穩、北京深圳有所回落。整體上來看,北上廣深房價相比全國其他城市是相對平穩的。隨著市場的回穩,考慮日趨平衡的供求關系,預計2015年北上廣深房價向下空間幾乎沒有。當然再回到2011年、2013年那種高歌猛進的年代也是不可能的。總體上說,北上廣深房價也將穩中有升,整體漲幅會在5%左右。


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??風險:競爭激烈,無錢可賺

??市場:穩中有升,供求合理

??土地:一枝獨秀,地王頻生

??房價:總體平穩,看高一線

??最為大傢期待的北上廣深限購放松或調整,從短期來看,可能性都不大,特別是京滬兩市長向外喊話,暫不用調整政策,市場依然向好。但是這種行政調控手段遲早要退出市場,這也給接下來的市場留下瞭比較大的想象空間,反而成為最大的利好。

??2014年年末一線城市均表現為供過於求,庫存量除深圳外,其餘城市相比2013年均有所攀升,庫存消化周期也有所上漲,北上廣深分別達10.8、8.1、9.6和9.7個月。但整體上來看,四個一線城市消化周期都在一年以內,非常安全。再看中期指標——土地消化周期,北上廣深分別為1.42年、1.29年、1.04年和0.44年,更讓大傢吃瞭顆定心丸。因此,2015年北上廣深的成交量應該會有所回升。但是考慮到供應偏緊的影響,回升也不會太高,應該會在10%左右。

??外來房企積極加快進入、房企大鱷競爭激烈應該是房企在一線城市的真實寫照。一方面,站住腳的大鱷繼續殺作一團;另一方面還未進入一線城市的房企,仍將把一線城市作為首選,北上廣深也將成為規模房企競爭的主戰場。你死我活的競爭必然帶來的是一線房企利潤率的快速回落,甚至會出現大范圍房企隻掙吆喝不掙錢的情形,但大傢仍然會熱此不疲。

??2014年成交的經營性土地總價榜前十位,有9幅地在一線城市,單價榜前十地塊則全部在一線城市。14年前三季度土地市場較淡,到瞭四季度,開發企業又開始拿地,但目光全部聚焦在一線城市,特別是北京和上海,總價榜前十位有5幅地在京滬,單價榜前十地塊則全部在京滬。2015年一季度仍然延續著同樣的情景,1月總價和單價前十榜中分別6幅和5幅在北京。考慮到北上廣深土地供應的情況,未來土地的爭奪會越來越激烈,地價的進一步走高絕對是大概率事件。因此北上廣深土地市場,拿不到地懊悔、拿到地後悔的戲劇性場面經常會再次上演,但懊悔後悔之後這些房企又會出現在下次拍賣場上。

??經過2014年的市場洗禮,大傢終於發現,中國房地產市場真正的不倒翁還屬一線城市。史上最嚴厲的調控政策——限購還在執行的四個城市(三亞雖未明文調整,但早已名存實亡),北上廣深,反而預示著它們的較大的活力、潛力和抗風險能力,這可能是所有其他城市都羨慕不來的。2014年前三季度的大幅回落並沒有打垮北上廣深,而四季度的回升又來的那麼快,之前“消失”的需求、“回落”的房價、“蟄伏”的土地、“隱忍”的房企、“觀望”的購房者一下子都回來瞭。北上廣深經歷瞭風雨,應該可以在2015年看到更多的彩虹。

??政策:暫無放松,未來可期

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??房企:外來拼搶,大鱷廝殺

??城市:整體趨同,仍有差異

??四個城市中,北上要比廣深更看高一線。無論是成交還是房價的角度,北上住宅市場上升的空間要比廣深更大,高端豪宅市場也是遙遙領先,當然廣州最近幾年是四個城市中走勢最穩的城市,今年仍將延續穩健走勢,而深圳由於供應量較小,供求比一直較為健康,當然城市市場容量也是最小的。

2015年分析與預測北上廣深房價穩中有升

??一線城市的風險來自於不斷攀升的土地價格和有限上升的樓市價格,讓開發企業的獲利空間餘額縮越小,賺吆喝不賺錢的心態又讓房企最終在一線城市無錢可賺。

??2015年的北上廣深,將是市場平穩,價格有升,土地稀缺,競爭激烈,鈔票難掙的市場。

內容來自sina新聞



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-16/14295972974798962475833.shtml

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