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新國五條滿月 廣州一手房成交猛增超七成

  三月底是各地出臺"新國五條"具體實施細則的"大限",進入最後一周,市場的神經也更為緊繃。有機構截取的陽光傢緣數據顯示,"新國五條"出臺後,從2013年2月24日到3月25日的一個月時間內,廣州一手房成交套數環比暴增74.5%,而最受市民關註的房價卻仍然在上演"最後的瘋狂",全市一手房網簽均價環比上漲9.6%。而隨著增城、從化納入限購預期不斷加強,已有樓盤打出"限購末班車"的廣告攬客。

  現象



  增城樓盤攬客 趕搭"限購末班車"

  從2003年到2012年十年間,廣州一手樓均價從3888元/平方米一路上漲到瞭14044元/平方米,漲幅高達261%。廣州市常務副市長陳如桂昨日提出"今年房價漲幅至少不應高於GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅",按照廣州今年的政府工作報告,地區生產總值預計增長10%,城市居民人均可支配收入增長11%,以10%的漲幅計算,今年廣州的一手房均價要低於15448.4元/平方米。

  盡管房價控制目標的懸念已經所剩無幾,但是,具體的廣州"國五條"落地細則仍在審定。業內人士稱,估計本周五至周日,各地細則將密集出臺,廣州亦在其中。

  在廣州版樓市調控落地細則中,最受關註的懸念莫過於增城、從化是否納入限購范圍。根據"國五條"規定,限購區域應覆蓋城市全部行政區域。有開發商負責人擔憂,在廣州房價上漲勢頭較快的情況下,廣州細則難以從寬,增城、從化限購,二套房貸繼續收緊,都存在可能。

  在合富輝煌首席分析師黎文江看來,廣東版落地細則提出"廣深珠佛要嚴格執行限購,原政策與國五條要求不符的應立即作出調整",這就表明,廣州的增城、從化,以及珠海的全行政區都會被納入限購范圍。

  黎文江分析說,廣州十區已全面限購,增城、從化接受廣州"代管",按道理是廣州所屬行政區域,如果實施限購,將對增城、從化成交帶來沖擊影響。

  中原地產項目總經理黃韜則認為,廣東版細則對限購要求嚴格,"增城、從化限購的可能性在50%以上"。

  記者瞭解到,上周業界便傳出增城、從化將限購的風聲,有樓盤的銷售人員稱,對房企而言並沒有太多影響,即使開發商有意搶在"限購"前抓緊出貨,但也要工期跟得上才行。記者上周末走訪增城多個在售樓盤看到,多個樓盤銷售現場一切如常,前來看房的買傢人數並未出現暴增現象,但是已有樓盤打出"限購末班車"的廣告攬客。

  黃韜表示,目前兩地不少開發商都加大推盤力度,加大宣傳力度,同時努力保持房價穩定。工程進度也有所加快,"比如五月份完工的工程提前到三月份"。

  趨勢



  "個稅新政或從嚴執行"

  廣東版"國五條"細則提出,房價過快上漲的地區要及時采取住房限購等穩定房價的政策措施,嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定。

  國傢統計局發佈的最新數據顯示,2月全國70個大中城市有66個環比上漲,而廣州與北京以3.1%的漲幅,並列第一。

  這是否意味著廣州將從嚴從緊執行"20%個人所得稅"規定?

  房產專傢吳定金認為,房價過快上漲的地區嚴格執行出售自有住房個人所得稅的征收規定,廣州、深圳等城市肯定是在其中的。

  黎文江表示,廣東版"國五條"細則並未對個稅新政作出更為具體的說明,也給人們留下瞭猜想的空間。

  二手房交易個稅新政出臺後,廣州二手市場出現瞭一波買傢趕搭"末班車"行情,部分買傢"跑步"入市,尤其是一次性付款買傢以及能快速按揭的買傢。據陽光傢緣3月25日統計,3月1日至22日,廣州二手房網簽量總共達6043套,比2月份全月的1541套增加近3倍,相比1月份,也有近一倍的增幅。至今為止,日均二手房簽約量達到274套以上。

  黎文江說,二手房業主大部分看好後市,資金需求不迫切以及領到房地產證時間較短的業主,心態平穩,議價空間縮小,部分惜售心態加重,部分小幅返價5%。多套單位的業主和投資客快速出貨,部分小幅讓價5%-10%,其中番禺區表現明顯。部分"賣一買一"準買傢迅速放盤,市區較優質單位的"賣一買一"業主提價。

  滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示,隨著新"國五條"落地期限的臨近,二手房的"末班車"行情已經逐漸降溫,"近兩天的簽約量與上周同期相比下降瞭20%左右"。他預計,政策落地後無論偏松還是偏緊,交易量都會有所回落,大概會回落到春節後至二月底的水平。

  數據



  一手房成交量環比暴增74.5%

  從2月20日開始,"新國五條"和相關細則陸續出臺。一個月來,廣州樓市出現瞭微妙的變化。根據網易房產數據研究中心截取的數據顯示,"新國五條"出臺後,也就是從2013年2月24日到3月25日的一個月時間內,廣州樓市遭受沖擊,一手房成交套數環比暴增74.5%,同比成交套數增加61.6%。而最受市民關註的房價卻仍然在上演"最後的瘋狂",全市一手房網簽均價為14576元/平方米,環比上漲9.6%,同比增加32.4%。

  相關機構還抽查瞭100個樓盤的網簽均價進行對比。其中,價格環比上漲的樓盤為42個,占據42%,而降價樓盤僅為15%,升價盤是降價盤的將近3倍,價格基本不變的樓盤的比例占據43%。

  值得關註的是,廣州一手房供應量正在逐步減少。截至到2013年3月25日,廣州全市未售套數為99798套,近兩年來首次降至10萬套以下。

  專傢表示,"國五條"細則還沒有落地,在政策"真空期"裡很難預判市場下一步是好是壞,或是變到什麼程度。尤其是業界判斷"國五條"細則實施後,二手房市場交易成本增加,可能會轉移部分需求購買一手房,因此開發商目前降價動力不足。

  "廣州市天河、海珠、越秀、荔灣等中心城區的中高端二手買傢更認可市區的物業,轉投一手樓市的客戶暫時不多。"黎文江指出。

  黃韜認為,廣州版落地細則出爐後,廣州一手房交易量預計會上漲30%以上,"一方面是受到瞭開發商集中推盤的影響,另一方面嚴格執行20%個稅的規定也將更多二手房買傢推向瞭一手房市場"。不過他擔心,一手房房價可能也將因此輕微上漲。

  焦點



  房價漲幅低於10%能否完成?

  廣州市常務副市長陳如桂提出"今年房價漲幅至少不應高於GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅",這也意味著今年廣州房價漲幅至少要低於10%。

  2011年廣州首度出爐房價控制目標時,也是"盯緊"GDP和居民人均可支配收入的增速,最終確定在11%。當年廣州市一手商品住宅成交均價漲幅2.6%,低於經濟增長的11%,完成年度房價調控目標。

  而去年,廣州市轄10區新建商品住宅交易均價14044元/平方米,同比上漲4.8%。

  有業內人士指出,如果從連續兩年廣州的一手房價漲幅來看,廣州完成年度房價控制目標問題並不大。

  黎文江指出,由於受限購覆蓋,增城、從化二地房價還將歸屬廣州統計,這樣廣州一手房均價因兩地加入得以沖低。

  吳定金則認為,從今年1、2月的廣州一手房價看,即使實現10%的調控目標也有難度,尤其是二月份的一手房價已經超過16000元/平方米瞭。

  "目前一線城市的上漲壓力較大,高價盤拉動瞭結構性上漲,廣州高價樓物業比例增大。"省房協理事趙卓文分析說,近兩年來限購政策控制瞭樓價的上漲,但是投資需求和購房需求都有所上升,"今年的上漲應該說是前兩年的補漲"。此外,收入倍增計劃、貨幣發行量增加等因素都將帶動房價的上漲。

  他建議,要想實現房價控制目標,還需要更有力的措施,首先是要繼續甚至是擴大限購政策,同時要對高價盤進行限售。

  記者 鄭佳欣 實習生 杜靜

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-27/11061998061.shtml
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