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佛山產業地產項目遍地開花 以禪、南、順鎮街居多
位於高基街的佛山華強廣場項目工地。/佛山日報記者張嘉穎攝
"以某某地方產業為依托；集產、學、研、展示、休閑娛樂於一體的企業總部；年回報超6%......"這樣的廣告宣傳語這兩年您一定沒少聽過。近年來，越來越多以產業總部為規劃藍圖的地產項目面市，這些項目提前規劃好項目用途，以寫字樓、商鋪為主要載體，配以生活、娛樂設施，我們稱之為產業地產。
目前佛山"三舊改造"正在如火如荼地進行中，地方傳統產業轉型最好的承接方式就是產業地產。禪城的智慧新城、華南金谷，南海的天安數碼、廣佛智城等等，據不完全統計，佛山在建的產業地產項目不少於20個。
現狀：舊城改造，產業地產承接
走進禪城的城北片區，以前雜亂無章的五金批發市場、低矮破舊的廠房以及絡繹不絕的大貨車等這些被人詬病的問題減少瞭，慢慢成為過去。隨著佛山城北首個專業市場升級改造龍頭項目--華南金谷的改造完成，這裡毅然已經是依托原有五金產業而打造成的國際交易平臺，傳統產業將"上樓辦公"。
像華南金谷這樣的產業地產項目，還有創意產業園、新媒體產業園、國傢火炬園等一大批在運營或在建的產業項目。近兩三年來，產業地產在佛山發展迅速，成為佛山樓市的重要一部分。據不完全統計，佛山在建的產業地產項目已經不少於20個。主要集中在禪城、順德和南海等區域，多數會以地方舊有產業為依托。其中，禪城的張槎和南海平洲及各鎮街是集中最多的地方。
特點：以現有產業為基礎發展特色園區
雖然產業地產的主要載體是寫字樓、商鋪、公寓等商業性質的建築，但與一般商業地產不同的是：產業地產需要先期規劃用途，開發商需要承擔招商、運營等眾多後期的角色，因此項目初期定位就顯得尤為重要。由於佛山本身是制造業名城，因此產業地產也呈現出不同的特色。例如9月底就要推出商鋪的佛山華強廣場，其所在地高基街，鴻運車站附近原來就是佛山最集中的電子產品交易中心，新項目的介入將復制深圳華強北模式，打造"佛山電子產業第一街"，同是還將通過住宅和公寓等多元化物業，組成完整、新型的電子商務綜合體。而位於佛山禪城城北的華南金谷項目，就將以原有的五金、汽配交易產業為招商主體。
"產業地產越來越多出現，是佛山在升級改造過程之中無可避免出現的一種房地產模式，是制造業城市轉向服務型成為過程中的一種新型狀態。"合富輝煌佛山公司市場部總監曹紹林認為，通過政府的積極推動和引進外資，這一類項目在今後還會有長遠的發展。
前景：銷售、招商面向特定客戶群南投魚池土地貸款
如今佛山住宅松限，商業地產不再是獨一無二的"不限購"產品，那麼投入大、運時間長的的產業地產又該如何生存呢？
在佛山華強廣場附近就有鴻運電腦城、天河電腦城，再遠一點的地方也有東方廣場負一樓電子城，競爭可見一斑。"其他項目是零售為主，華強的定位是批發和零售，有一定的錯位。"佛山華強廣場副總經理吳劍濤說。
佛山房地產行業協會駱儀克認為，產業地產依托在某一類產業的基礎進行建設和打造的，例如慧聰傢電城就是以傢電為主，華南金谷以五金為主，都有特定的客戶群體進行投資。在發展的過程中，產業地產可能會碰到不可預測的情況，也可以根據市場和社會的條件改變經營模式和項目規劃。
曹紹林表示，產業地產一般有政府合作背景，政商合作得比較緊密，因此在政策的支持上有優勢。而且，目前佛山處於產業升級和轉型的高速發展期，所以未來還會有更多相關的規劃和項目，這也符合佛山發展的趨勢。他否認瞭目前佛山產業地產項目紮堆出現過剩的觀點，"產業地產項目是根據政府的未來規劃和發展需求而招商引資的，有一定的市場指引性。"
士林區二胎 文/佛山日報記者 呂金生
產業地產怎麼做？
定位、業態、運營一個都不能少
開發起來比研
究生課程更難
地產界有句俗話，"開發住宅項目屬於小學生課程，開發商業項目屬於大學生課程，開發綜合體項目屬於研究生課程。"而開發以產業集群為核心，聚集瞭各種業態的產業地產，其難度則更勝一籌。
定位：規劃定位須經長時間調研
在業界人士看來，產業地產與普通城市綜合體最大的不同，在於普通綜合體融合瞭商業、辦公、居住等多元生活功能，而產業綜合體需具備核心產業主題，如華南金谷以城北五金批發市場為依托，華強廣場則欲打造"佛山電子第一街"。
以哪種產業為核心並非"拍腦袋"決定。地域資源的前期調研，對當地歷史、現狀和前景的深入瞭解都必不可少。前期功夫不夠深，可直接導致後期項目的規劃、產業設計以及銷售、招商均出現問題。
從2012年亮相時對外公佈的"少兒產業"主題，到2013年逐漸轉型的"電商體驗之都"，廣佛智城便在定位上吃過虧。"一開始做少兒產業，主要是結合本地資源和優勢。"佛山廣佛智城總經理助理黃軒鵬介紹道，廣佛智城臨近廣州中山八路，附近有不少兒童服裝制造產業。在經歷"環市童服城搬遷"後，這些產業亟需轉型，因此廣佛智城也考慮以少兒產業為基礎，往兒童乃至女性購物體驗延伸。"但後來在與環市和中山八路童服行業協會不斷接觸中，看到他們發展方向與項目的分歧，我們不得不再一次做調研和梳理。結合地塊區位、空間以及周邊250萬平米專業批發市場的優勢，才最終定下做電商。"
在黃軒鵬看來，慶幸"電商"還算靈活，對產業建築功能上變化不大，否則會陷入更大困境。"城市綜合體或商業綜合體應招商狀況而調整規劃定位是情有可原的，但產業地產是以某個產業為主題，相關規劃設計、建築功能要求會按照該產業需求進行，如果隨便改動定位或者規劃，很容易陷入不斷重復調整的困境，浪費大量人力物力又不能實現效果。"
業態：功能組合視核心產業而定
產業地產需要多建寫字樓還是公寓、住宅、商鋪？除瞭看地塊的土地性質與拿地協議外，最關鍵還是要看引進何種類型的產業。於是，在以五金、電子產品為基礎的華南金谷、華強廣場，商鋪占瞭較大比重；而以總部經濟、綜合性產業為基礎的智慧新城、天安數碼城，則幾乎以七成以上的比重來規劃寫字樓。
此外，不少產業地產還是以"城市運營"概念而建立，不光是寫字樓、商鋪的功能組合，還需涉及核心產業、產業配套、生活配套三大圈層。如天安數碼城，除瞭引入核心產業外，還需要引入設計、展示、商貿等與產業鏈相關的產業配套，以及酒店、銀行、餐飲等完備的生活配套作為保障。如此才能更好地實現產業自我聚集效應，促進城市產業經濟的快速發展。
為避免"白天繁華晚上空城"的尷尬，有的產業地產還規劃瞭小部分住宅、公寓和員工宿舍。對此智慧新城銷售經理陳志國介紹，規劃住宅、公寓也是考慮到園區辦公企業的居住需要。而黃軒鵬則認為，產業地產要更快地形成人氣，肯定要將辦公與生活相結合。
運營：銷售、自持八二開，招商需堅持定位
從物業運營模式看，目前大部分產業地產以銷售為主，開發商則通過物管、統籌甚至打造園區文化等方式運營維護。"項目銷售與自持的比例大概是八二或七三開。"佛山天安數碼城副總經理王大玲表示，這主要考慮到項目盈利的需要。而在廣佛智城，由於土地屬集體用地性質，因此其物業自持比例達到七成。"這樣也有好處。想把不旺的地方做旺，由開發商統一經營管理肯定更好，沒有規劃肯定亂套。"黃軒鵬表示。
無論銷售還是自持，開發商的運營能力對產業地產項目的發展前景尤為重要。前期規劃與後期招商不相符，除瞭產業定位出問題外，也可能是運營環節出問題。在王大玲看來，佛山創意產業園便是"沒有堅持走原來的路"。規劃初期，佛山創意產業園原計劃形成主打"文化創意產業"牌，引入相關行業企業，還計劃引入外企打造洋人街。但如今走進創意產業園，各色餐飲、酒吧的占比過重，造成商業氛圍濃於辦公氛圍的困境。"產業地產可以適當增加商業氛圍，但不是什麼都引進，還是要有所控制。"王大玲表示，"引進餐飲等商業可能對短期利益有所提升，但長期來看對項目經營、品牌都有影響，產業地產還是應該堅持產業集聚的定位，路子才不會跑偏。"
此外，業內不約而同認為，產業地產的開發與利潤回收要"放長線"。"前期定位，以及各種物業調配都需要花很長時間。培育期也會更長，需要形成產業集聚，起碼三到五年。因此變現能力也更難，確實很考驗開發商的品牌實力與運營能力。"黃軒鵬表示。
文/佛山日報記者 林舒
(搜集整理： 佛山日報記者 呂金生)
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-19/08494464379.shtml
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